主题：北京房展背后故事 商业地产“配菜”变“大餐”

6月26日，北京夏季房展会落下帷幕，这一天，“新国八条”开启的房地产第三轮调控刚好走过5个月。已经降至“冰点”的成交量表明，曾经野马般狂奔的住宅楼市早已被“看得见的手”重新拉住了缰绳。而房展会透露给我们的一个新的信号是，商业地产开始在住宅“限购令”的“挤出效应”下风生水起。

北京人去安徽休闲度假？

夏季房展向来以“休闲度假”为主题，对于北京这样一个并没有太多自然资源的内陆城市而言，海景房无疑是休闲度假最具诱惑力的噱头。本届夏季房展，除了传统的山东、秦皇岛、海南等地区外，主打“休闲度假”项目展示的地域已经扩展至辽宁绥中沿海甚至安徽境内。

除了参展范围的扩展外，参展项目的推广手段也有所创新。23日房展开幕当天，观众刚进展会即可发现两个“比基尼”洋模特在某项目展台边搔首弄姿，围观拍照者络绎不绝。首次赴京参展的“佳兆业·东戴河”项目负责人告诉记者，“请‘比基尼’模特来展示，主要是为了我们的海景房概念，加深观众对海滩休闲的印象。”

如果单独打出“海景”概念未免让人感觉有些老生常谈，记者在走访山东、海南等沿海参展项目时发现，现在所谓的旅游地产越来越多地沾上了商业的气息。除了传统热卖的别墅、花园洋房外，不少大型项目都配置了星级酒店、写字楼以及一些底商等商业地产。“如果您购买酒店式公寓，每年可享受十几天的免费入住，其他时间有酒店专门为您管理出租。”海南某项目销售人员告诉记者，“对北京人而言，购买海南房产，一是为了度假旅游，二是为了，这种酒店式公寓十分适合北京的富裕阶层。”

一场“限购”盛宴

“商业地产的大规模参展是本届夏季房展最大的亮点之一，我相信今后会有越来越多的商业地产赴京参展。”北京四季房展组委会副秘书长郑向东在房展期间一次石家庄开发商集体推介会上表示，“今后可能会开辟专门的商业地产展区。”

记者从房展主办方获悉，除了一些在旅游地产中配套的商业地产项目外，购物、综合体、商铺等纯商业地产项目明显增多，廊坊万达广场、山东潍坊红星美凯龙商铺等品牌地产亦参与助阵，石家庄等地区开发商更是组团召开推介会。

事实上，二三线城市以及京郊项目纷纷“大干快上”，还是看准了北京住宅“限购令”给商业地产带来的巨大购买力。据北京中原地产通过北京房地产交易管理网数据统计，截至6月21日，北京楼市新建商品住宅总库存已经攀升至10.6万套，相比春节前调控初期上涨了近1.2万套；而商业类物业则出现了库存持续下降的趋势，目前库存总量为5.1万套，创下2009年以来新低。

“地产开发分为三个阶段，初级是住宅开发，第二阶段是商业开发，第三阶段是地产服务业。”北京中原地产三级市场总监张大伟表示，“显然，目前中国地产业已进入第二阶段，住宅开发的暴利时代正在逐渐过去。”

开发商之“痒”

住宅市场风云变幻的调控让开发商受尽了冰火两重天的折磨，而商业地产相对较少的调控以及类似于万达这样的商业地产大鳄的崛起，难免让一些做住宅的开发商“心痒痒”。而“限购”的出现，更让他们按捺不住内心的骚动纷纷涉水商业地产，这其中不仅包括二三线城市的中小开发商，更包括全国性的品牌房企。

2010年3月，全国住宅开发龙头企业万科以10.04亿元高价购得东莞市长安镇长青路地块，值得注意的是，该地块的使用用途并非万科最拿手的住宅，而是一座约60层的超高商业建筑。万科这艘住宅巨轮即将涉水商业地产，这一举动令业界震惊。近期，在广州、成都等地，保利更是在商业地产领域动作频频；而金地集团也高调宣称，今后5年希望每年在商业地产领域的额保持在集团总额的20%。

很显然，国家对住宅市场的调控，使得商业地产从之前的一道“配菜”逐渐转变为国内各大开发商盘中的“大餐”。除了住宅开发商渐次转型之外，万达集团、SOHO中国等专业商业地产的开发商更是好戏不断，万达主打产品“万达广场”在各地开花，战略分布从一线城市逐渐向二三线城市渗透；而之前主要深耕北京市场的SOHO中国更是在今年4月以来的两个月内，斥资88亿元在上海连续收购4个项目，但这只是其全年150亿元收购目标的一半。

股市银行信托大门都已关闭

缺钱问题怎么解决

“魔鬼总是躲在阴影中”。在开发商蜂拥掘金商业地产但未涉“深水”之前，隐藏在其背后的经营及财务风险却已暴露。

今年以来，大型金融机构存款准备金率已6次上调，达到21.5%的历史高点。银行信贷异常紧张，上海银监局局长廖岷在上海举行的“2011领军者系列峰会”上表示，银监会已经要求减少对房地产开发商的贷款。

阳光厚土股权基金管理公司总经理陈方勇表示，从目前的市场现状看，许多正在转型和计划转型商业地产的开发商，都在寻找包括基金、信托、公司债券等多元化的融资渠道。而在一个主要以银行信贷等间接融资渠道为主的金融环境中，开发商如果断了银行这个“奶娘”另寻出路，解决资金难题并不那么容易。

其一，上市公司股市再融资渠道早已中断，而市场近日传言“除保障房以外的房地产信托业务暂停”也已被多家媒体证实。陈方勇表示，“我们一直想寻找一种适合长期发展、战略性的融资渠道，但由于开发商普遍面临钱荒的问题，房地产基金要求的又太高，近期对信托又从严，这条路也被堵死了。”

其二，对于商业地产融资，美国及香港等市场有一个比较成熟的渠道，即上市发行房地产信托基金(REITs)，这是一种能将商业地产证券化的产品，人通过购买证券份额分享资产收益。但相对于普通的上市融资而言，REITs的要求更为严格，即使是内地商业地产开发模式最为成熟的万达，也曾折戟在REITs上市路上，至今仍无下文。

其三，金地集团率先开启的“金融+地产”模式目前正得到市场的逐步认可。所谓“金融+地产”模式，是指开发商通过自身成立或与机构合作的方式来做房地产基金，此类基金以私募股权基金为主，又分为核心基金、基金和机会基金。核心基金主要持有具有稳定租金收益的物业；基金持有收租物业的同时也进行新的；机会基金则主要开发领域或者公司上市前的股权。“房地产私募基金是一种创新的融资模式，这种模式可能成为未来房地产企业资金的核心来源。”陈方勇说。

房地产融资渠道和成本的优劣正成为开发商的一个生死考验。北京最大的商业地产开发商SOHO中国日前从一个由10家银行组成的银团获得了一笔最多相当于6.05亿美元的可转让贷款融资，年利率仅为3.795%，融资成本远远低于信托乃至债券等方式。SOHO中国董事长潘石屹表示，预计国家紧缩的宏观政策在未来12个月内仍将持续，开发商资金的持续紧张会让市场不断涌现新的收购机会。