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投资纯商铺25万变18万 炒铺要讲“技术”含量
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主题:
投资纯商铺25万变18万 炒铺要讲“技术”含量
当很久以后
发表于
2005-11-24
进微信群讨论
投资人物:李先生
投资经历
从2000年成都房地产开始进入黄金时期开始,他就关注房地产投资,他将目光瞄向了升值空间最大的商业地产。然而自认为不笨的他,却一次一次地面临亏本和纠纷。他甚至怀疑同行时常讨论房产投资如何赚钱,是一种谎言。如今停息了两年后,李先生又想重出江湖,然而却有“一朝被蛇咬,十年怕井绳”之感,不敢轻易上手了。
莱镇香格里 金都杭城
运河岸上的院子 CBD传奇小户型风暴
投资感言
1、投资就有风险,房产也不例外,甚至因为数目较大,风险也更大。
2、投资房产不要跟风,别人的观点自己未必适用,广告宣传的只是一个侧面而已。
3、当投资面临亏本的时候,你得考虑如何将损失降低到最小。
投资纯商铺25万变18万
2000年起开始关注房产投资的李先生深信,投资商铺,就是挖金矿石。带着这种想法,几经打探,李先生看中了桐梓林片区的一大型商业广场。由于2000年市政府刚好确立了向东向南发展战略,城南正是开发的热点,当时该商业广场周围可谓群雄聚集,银都花园、中华园、紫竹苑、玉林小区、新绿季节、新加坡花园等楼盘,全部定位中高档,体量巨大,而李先生看中的商业广场是周边第一家比较纯粹的商业楼盘,占地面积54000平方米、总建筑面积10万平方米,是集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公为一体的超大型商业购物休闲公园,堪称当时成都乃至整个西南地区第一“摩”(Mall,大型购物广场)。当时开发商广告上写到,周边至少有40万人的常年消费力,将带动10亿元的强大购买力。而且楼盘的销售火暴也让初次投资的李先生吃了定心丸,没有经过过多考虑,李先生就掏了20多万买了底楼一临街商铺。
2001年夏天,该商业广场开业后,出租率确实很高,而且临街铺面租金也高达每平方米120元以上!李先生和所有业主一样,都开始准备着数钱。然而好景不长,仅仅在短短半年时间内,在招入一主力店后,该商业广场的局面每况愈下。空铺越来越多,而随着经营管理公司的不断变换,局面越来越差,意识到情况不妙,李先生果断将铺面挂牌出售,最后以18万艰难出手,净亏8万。
记者旁白:投资商铺要进行综合评估,单看商家广告,单看销售火暴就下单,很难保证不会被销售假象迷惑。
投资产权酒店深陷投资陷阱
尽管此次投资失败,但李先生并没因此放弃。他再一次将目光瞄向了市中心的新型投资产品“产权酒店”。2002年,“产权酒店”在成都还是陌生的概念,但春熙路一楼盘第一次将这个概念提出后,确实吸引了不少人。当时开发商吹嘘的绝佳口岸和高达11%的回报率确实让投资者门心动。李先生全然不顾高达一万元左右的单价,硬是以按揭的方式在该楼盘买了一面积50平方米左右的一间标准间,总房款将近48万元,首付近15万,月供2900元左右。一切办妥后,李先生准备高枕无忧地等开发商将承诺的每月近3900元的返利打到自己的存折上,按照约定,除了每月扣除的350元左右的维修基金和月供。可净剩700多元。
然而,当他去查帐的时候,该楼盘的管理公司却通知他,每月要扣除20%的个人所得税。他每月的返利变成了倒贴给管理公司100多元。
记者旁白:投资商铺,首要的就是要认真考察开发商的信誉,其次,必须警惕开发商承诺回报的虚高。
投资产权电脑城回报大打折
让李先生更加郁闷的是,在此期间,他还投资了另一被许多投资老手看好的潜力股,几乎遭遇到了和投资产权酒店一样的暗算。同样是2002年,李先生四处留意投资楼盘的时候,发现业内不少人都在讨论城南某电脑城。由于IT行业当时在成都方兴未艾,当时经营最好的百脑汇电脑城租金已达300元/平方米以上。李先生看中的某电脑城受到了市场极大关注。这个电脑城开发商对投资者许诺,绝对不强制要求统一经营,可以自己出租,可以自营,当然也可以全部交给管理公司经营,直接领取8%的回报。
李先生左思又想后在该楼盘5楼买了个小铺面,单价接近10000元/平方米,总价10多万元。后来为了确保回报,李先生又将经营权交给了经营管理公司。然而商场开业后,完全没有预期中的火暴,他买的5楼相当冷清。而经营不善的管理公司不得不将回报率定为税前8%,后来几经过商量,回报率最终被定在了税后5%左右。沸沸扬扬的业主风波总算平息,商场也总算没有关门。
点评:此次失败主要是因为李先生没清楚管理公司的经营水平。对行业预期太高,在该电脑城开业之前,陆续有几家电脑城兴起,蛋糕被分得越来越小是导致经营不善的原因之一。
·老尹谈投资·
投资小户型眼光放开点
一电话为1388001…………的张姓读者说:自己以前投资了不少小户型,有赚有亏。感觉小户型太饱和,已没有多大前景。但最近风声水起的经济型酒店风头正劲,市场上大多数小户型都被消化了,不少公司一租就是10年。自己又产生了投资小户型的想法。
老尹:小户型永远只是用于过渡居住的物业,当市场上的小户型达到一定量后,其投资价值就开始打折扣。虽然现在有新的动力来消化小户型,但实质上这种风险并没有消失,而且经济型酒店也不一个不太规范的行业,稳定持续性有待时间考验,应该考虑项目周围是否有其他消费因素来支撑它。
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投资经历
从2000年成都房地产开始进入黄金时期开始,他就关注房地产投资,他将目光瞄向了升值空间最大的商业地产。然而自认为不笨的他,却一次一次地面临亏本和纠纷。他甚至怀疑同行时常讨论房产投资如何赚钱,是一种谎言。如今停息了两年后,李先生又想重出江湖,然而却有“一朝被蛇咬,十年怕井绳”之感,不敢轻易上手了。
莱镇香格里 金都杭城
运河岸上的院子 CBD传奇小户型风暴
投资感言
1、投资就有风险,房产也不例外,甚至因为数目较大,风险也更大。
2、投资房产不要跟风,别人的观点自己未必适用,广告宣传的只是一个侧面而已。
3、当投资面临亏本的时候,你得考虑如何将损失降低到最小。
投资纯商铺25万变18万
2000年起开始关注房产投资的李先生深信,投资商铺,就是挖金矿石。带着这种想法,几经打探,李先生看中了桐梓林片区的一大型商业广场。由于2000年市政府刚好确立了向东向南发展战略,城南正是开发的热点,当时该商业广场周围可谓群雄聚集,银都花园、中华园、紫竹苑、玉林小区、新绿季节、新加坡花园等楼盘,全部定位中高档,体量巨大,而李先生看中的商业广场是周边第一家比较纯粹的商业楼盘,占地面积54000平方米、总建筑面积10万平方米,是集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公为一体的超大型商业购物休闲公园,堪称当时成都乃至整个西南地区第一“摩”(Mall,大型购物广场)。当时开发商广告上写到,周边至少有40万人的常年消费力,将带动10亿元的强大购买力。而且楼盘的销售火暴也让初次投资的李先生吃了定心丸,没有经过过多考虑,李先生就掏了20多万买了底楼一临街商铺。
2001年夏天,该商业广场开业后,出租率确实很高,而且临街铺面租金也高达每平方米120元以上!李先生和所有业主一样,都开始准备着数钱。然而好景不长,仅仅在短短半年时间内,在招入一主力店后,该商业广场的局面每况愈下。空铺越来越多,而随着经营管理公司的不断变换,局面越来越差,意识到情况不妙,李先生果断将铺面挂牌出售,最后以18万艰难出手,净亏8万。
记者旁白:投资商铺要进行综合评估,单看商家广告,单看销售火暴就下单,很难保证不会被销售假象迷惑。
投资产权酒店深陷投资陷阱
尽管此次投资失败,但李先生并没因此放弃。他再一次将目光瞄向了市中心的新型投资产品“产权酒店”。2002年,“产权酒店”在成都还是陌生的概念,但春熙路一楼盘第一次将这个概念提出后,确实吸引了不少人。当时开发商吹嘘的绝佳口岸和高达11%的回报率确实让投资者门心动。李先生全然不顾高达一万元左右的单价,硬是以按揭的方式在该楼盘买了一面积50平方米左右的一间标准间,总房款将近48万元,首付近15万,月供2900元左右。一切办妥后,李先生准备高枕无忧地等开发商将承诺的每月近3900元的返利打到自己的存折上,按照约定,除了每月扣除的350元左右的维修基金和月供。可净剩700多元。
然而,当他去查帐的时候,该楼盘的管理公司却通知他,每月要扣除20%的个人所得税。他每月的返利变成了倒贴给管理公司100多元。
记者旁白:投资商铺,首要的就是要认真考察开发商的信誉,其次,必须警惕开发商承诺回报的虚高。
投资产权电脑城回报大打折
让李先生更加郁闷的是,在此期间,他还投资了另一被许多投资老手看好的潜力股,几乎遭遇到了和投资产权酒店一样的暗算。同样是2002年,李先生四处留意投资楼盘的时候,发现业内不少人都在讨论城南某电脑城。由于IT行业当时在成都方兴未艾,当时经营最好的百脑汇电脑城租金已达300元/平方米以上。李先生看中的某电脑城受到了市场极大关注。这个电脑城开发商对投资者许诺,绝对不强制要求统一经营,可以自己出租,可以自营,当然也可以全部交给管理公司经营,直接领取8%的回报。
李先生左思又想后在该楼盘5楼买了个小铺面,单价接近10000元/平方米,总价10多万元。后来为了确保回报,李先生又将经营权交给了经营管理公司。然而商场开业后,完全没有预期中的火暴,他买的5楼相当冷清。而经营不善的管理公司不得不将回报率定为税前8%,后来几经过商量,回报率最终被定在了税后5%左右。沸沸扬扬的业主风波总算平息,商场也总算没有关门。
点评:此次失败主要是因为李先生没清楚管理公司的经营水平。对行业预期太高,在该电脑城开业之前,陆续有几家电脑城兴起,蛋糕被分得越来越小是导致经营不善的原因之一。
·老尹谈投资·
投资小户型眼光放开点
一电话为1388001…………的张姓读者说:自己以前投资了不少小户型,有赚有亏。感觉小户型太饱和,已没有多大前景。但最近风声水起的经济型酒店风头正劲,市场上大多数小户型都被消化了,不少公司一租就是10年。自己又产生了投资小户型的想法。
老尹:小户型永远只是用于过渡居住的物业,当市场上的小户型达到一定量后,其投资价值就开始打折扣。虽然现在有新的动力来消化小户型,但实质上这种风险并没有消失,而且经济型酒店也不一个不太规范的行业,稳定持续性有待时间考验,应该考虑项目周围是否有其他消费因素来支撑它。