主题：兴隆城市花园维权小组公告（第二号）兴隆花园业主对兴隆花园拟提高物管费征求业主意见通知的反馈意见
- 发表于2009-04-09
兴隆花园广大业主
贵阳市小河区物价局：
兴隆城市花园（以下简称“兴隆花园”、“小区”）业主接到小河区物价局2009年4月1日通知，就兴隆花园拟提高物管费事宜征求业主意见。为此，维权小组经征求业主意见，依照有关法律法规对本次物管费所涉相关问题反馈业主意见如下：
一、贵阳兴隆物业管理有限公司（以下简称“兴隆物管公司”）不具有承接兴隆花园物管业务的合法资质，无权对小区物管费提出要求。
经维权小组调查，兴隆物管公司资质等级为二级，且未与怡水园、碧波居、彩云谷和卧龙居业主依法签署书面的物业服务合同。另据兴隆物管公司提供的数据，兴隆花园现有建筑面积共49.93万平方米，其中住宅43.72万平方米，商业用房10.45万平方米。
中华人民共和国建设部《物业服务企业资质管理办法》(建设部令第125号)第8条规定：“二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”，该管理办法第19条还规定：“物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款”。
对照上述法律规范，我们很清楚的看出二级资质的兴隆物管公司若承接兴隆花园（近50万平方米）的物业管理，无论是在住宅面积和非住宅面积两个方面均不具备资质能力，没有合法的主体资格，更无权提出要求；另一方面由于兴隆物管公司与小区大部分业主仍未依法签定书面合同，双方的权利义务关系尚不明确，为此，也不能提出要求。
鉴于兴隆物管公司对物价局隐瞒了其承接兴隆花园物管业务的情况，维权小组有必要提请广大业主和政府管理部门注意，不要在无意中参与兴隆物管公司做违法之事。
二、以兴隆物管公司现有物业服务水平和市场行情，兴隆物管公司没有理由提高物管费标准。
按照建设部125号令的规定，兴隆花园的物管业务只能由具备一级物业服务资质的物业服务企业承接（如中天物业管理公司）。一级物业服务有相应的标准，以兴隆物管公司现有的、及其近日公示的服务标准，就连二、三级物管水平都达不到（参照附件），又凭什么向业主们提出要求呢？
我们若将贵阳市同类地段住宅小区的物管费与兴隆花园现行的物管费进行比较，不难看出兴隆花园现行收费标准已经偏高。姑且不论香江花园、榕筑鲜花广场，就是山水黔城的物管费也低于兴隆花园。再比较区位、地段都优于兴隆花园的中天花园，其一级资质的物管收费标准为：多层步梯房0.55元/㎡、电梯房0.9元/㎡，低于兴隆花园。按行情市价，兴隆物管也没有的理由。
（注：兴隆物管公司曾造谣：中天花园2009年就，经维权小组与中天物管核实，绝无此事。）
市场经济的规律是——做不下来你就走人。
三、兴隆物管公司提交物价局审核的物管预算隐含着吞噬普通业主利益的“黑洞”。
分析兴隆物管公司本次提交物价局审核的物管预算，不合理之处比比皆是，甚至隐含着损害普通业主利益的“黑洞”，管窥可见一斑。
黑洞一、架空层车位物管费的收取，物管预算中仅仅报告了每一车位每月收取的物管费的单价为64.04元，但却没有说明整个兴隆花园共有多少车位，共应收多少物管费，且该笔费用又怎样加入其预算。没有总车位数，没有车位总收费预算，暗箱操作损害普通业主利益的情形就不可能避免。
黑洞二，在全国物管行业内，物管公司以营业性用房的物管费贴补住宅性物管费是正常情况。但在兴隆物管公司提交的物管预算中却出现了令人不解的倒挂，其营业用房的物管费（0.83元/㎡）竟然低于业主住宅的物管费（平均为1.00元/㎡）。正常情况下，营业性用房的物管费应当是住宅性物管费的三倍左右，以此推断，兴隆花园在营业性物管费上每年流失的收入就在百万元以上。
车位物管费的混沌不清、营业性物管费收入明显流失，其严重后果必然使物管成本加大并转嫁到普通业主头上，加重普通业主的经济负担。
深究上述收费“黑洞”产生的原因，主要是兴隆物管公司受制于实际控制人或者重大关联方——贵阳铁五建房地产开发有限公司，并涉及物管公司高管层自身的利益。兴隆物管公司通过潜在的关联交易让利于铁五建房开公司并使其高管层获取更大收益的同时，必然会损害广大业主的利益。
四、兴隆物管公司历来无视业主权利，此次又企图假政府物价部门之，达到其单方之目的。
自2007年入驻小区以来，兴隆物管公司虽然与怡水园、碧波居、彩云谷和卧龙居业主没有订立合同，但其态度却相当蛮横——就以原铁五建物管公司与业主订立的合同充数，不需要征得业主们同意，我们说了算！
这次小河区物价局于2009年4月1日就兴隆花园物管费问题发布征求意见通知，然而就在同一天，兴隆物管公司就已经宣布：2009年的物管费决定按新标准收取。什么“征求业主意见”，那是逗你们玩儿，同不同意都得涨。
根据国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》（发改价格【2003】1864号）的规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实府指导价和市场调节价”（第6条），“物业服务收费实府指导价的……具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定”（第7条）。再根据贵阳市常委会公布的《贵阳市物业管理规定》（市字【2003】18号）第17条的规定：“未成立业主委员会的，物业服务收费实府指导价；已经成立业主委员会的，由业主委员会和物业管理企业按照国家规定在物业合同中约定”。
依照上述法律规定，我们认为：物价部门批准的价格，其性质只是政府指导价，并非必须执行的指令性价格（即定价）。政府指导价的作用在于为物管公司设定收费上限，物管公司只能在不超过该价格标准的前提下，与广大业主就具体收费标准协商一致并在物业服务合同中约定，然后按双方约定的价格执行。维权小组提醒小区广大业主认清这一点，不要被兴隆物管公司蒙住、唬住。
小区物管费，关乎每一业主的切身利益，广大业主应主动的站出来，充分表达自己的意见，对无视业主权利的物管公司大声说——“不”！
政府物价部门行使管理职能，其前提是依法。值此全球性金融危机，中国经济面临极大困难之际，政府物价部门应当坚持科学发展观，贯彻好“保发展、保民生、保稳定”的精神，维护社会和谐和广大业主的合法权益，对人民负责。
对此，我们翘首以待。
兴隆城市花园业主维权小组
二00四月九日
维权热线：13608568775
欢迎热心维权的业主通过电话、短信平台联络沟通、参与互动。
- 发表于2009-04-09