主题：楼市分析

一、背景
1.  法律保障
     自1986年6月《土地管理法》正式颁布，8月国家土地管理局成立以来，我国出台并修改了土地管理法实施条例、城市房地产管理法、价格法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、国有土地使用权、城镇国有土地使用权出让和转让规划办法、建设用地计划管理办法、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、城市国有土地使用权价格管理暂行条例、各种税费条例等等一系列法律、法规、办法、通知，为房地产业从计划经济体制转轨到社会主义市场经济体制提供了有力的法律保障，为深化经济体制改革和国民经济可持续发展奠定了基础。
2. 房价与土地价格
     对房地产开发商而言，房屋价格一般含：土地出让价格、征地费、建筑安装费用、前期工程及附属工程费用、管理费、销售费用、财务费用、各种税费、事业性收费、利润等。
     经过多年的市场运行，我国的房地产市场日趋成熟。相对市场化的为建安成本，其次为财务、税费、收费等。从2003年地价动态监测报告显示，多数城市的地价占房价的20%--40%，由此可见，对房屋的价格产生最大影响因素应为土地价格。
3. 土地价格的形成
      依照现有的政策，商品房开发项目的确定必须符合土地利用总体规划、本区域年度用地计划以及城市规划、房地产开发计划等。依法通过招标、拍卖、挂牌以出让的方式获得国有土地使用权。
土地出让价格是由国家通过各级政府价格主管部门实行直接管理、间接管理想结合，以基准地价、标定地价为主调控，引导土地价格的形成的机制。
      基准地价和标定地价与城市土地分等级工作相结合，以专业评估机构地价评估结果为基础，根据国家宏观经济政策的要求和房地产市场供求变化趋势，经专家论证，县级以上价格主管部门会同有关部门合理确定。报有批准权的政府批准后，定期向社会公布。
出让人依据公布的基准地价或标定地价，制定出底价，批准后，通过向各房地产开发商进行拍卖、招标、挂牌，形成土地价格。
二、国家土地价格调控措施
1. 政策管理
      例如，“城市国有土地使用权价格管理暂行条例”明确指出：当价格出现不和理上涨时，政府应采取措施进行调控，必要时可以限价。其他还有“价格法”“反不正当竞争法”等。
2. 规划管理
     国家及各级人民政府通过制定土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划等等，来加强土地管理和控制房地产开发量。远期与近期想结合，发挥国家对房地产及土地价格宏观调控和引导作用。
3. 土地收购储备制度
      实施土地收购储备制度，使国家手中掌握了一定量的储备土地，从而控制了房地产开发源头—土地资源，通过国家对市场的宏观调控，体现了国家在控制土地供应总量中的主导作用。当市场出现异常波动，采取必要措施，平稳市场。土地收购储备制度作为总量控制的有效手段而被国家广泛实施。
4. 招标、拍卖、挂牌制度
      招标、拍卖、挂牌制度，使国家更好地垄断土地一级市场，透明度更高，根除“灰色交易”，使有实力、有竞争力的企业更合理地获得土地缩短了开发期，简化了程序和环节。有利按市场要求，健全土地市场规则，不仅能实现国家土地资产的最大效益，而且能提高政府供地的市场化管理，相对减少了房地产开发成本。
三、发达城市土地价格调控措施实施情况
      近几年来，全国各大城市及各级政府，都在贯彻国家的总体土地政策下，根据本地不同的地理特征、经济条件和环境，采取了很多措施。一些经济较发达城市更是成为了我国新的调控措施的先行军。
1. 上海
A. 动态调整土地及商品房供应结构，加大普通住宅建设用地供应，健全和改进城市土地利用计划。调控重点“控制增量，盘活存量”。
B. 经营性用地以招标为主，建立完善的土地供求机制。
C. 全面实行土地储备制度。已特批了二十几家经政府和各级工商部门认可的具有土地储备职能的企业，收购长期闲置土地，根据市场情况以公开拍卖、招标方式适时推出。
2. 广州
A. 完善闲置土地处置政策。主要消化存量土地，国有土地供应总量在2003年99%为存量土地。停止建设经济适用房，将部分空置房作为经济适用房出售。
B. 大力推出土地规划，强化土地市场配置。经营性土地出让与城市开发热点想结合，考虑土地供应和地域分布结构。
C. 较多使用招标方式出让。使地价不再是决定土地获得的唯一因素，把规划设计方案作为重要的衡量因素，并综合考虑开发商的实力、诚信、经验。
3. 北京
A. 全面推行经营性土地使用权出让招标、拍卖、挂牌制度。充分发挥市场机制配置土地资源的基础作用，规范土地交易行为。
B. 推行土地储备制度。实行规划和计划管理，理顺土地管理供应程序。
C. 加强出让后的用地管理，收回闲置土地。
D. 加快土地利用总体规划的修编。加强土地用途管理和建设用地规模总量控制。
E. 改革土地征用制度和调整安置补偿办法。实行征地公告制度、征地价格听证制度。
4. 苏州
A. 依据房地产市场情况制定土地供应计划。
B. 坚持土地集中统一供应。
C. 经营性用地全部实行公开交易制度。
四、国家土地价格调控措施实施作用
      地价受到土地供应政策的有效调节，在稳定房地产市场方面的作用逐渐显现，由于及时适当地调整土地供应，使土地价格增长保持在一个适度范围内，通过调节土地供应在一定程度上抑制了房价和地价的上涨。从2003年的统计数字表明，主要城市的土地市场正逐步走向理性成熟，地价逐年增长已趋于平稳，呈现出与当地经济发展水平相适应的特征。如：长江三角洲地区平均地价上涨7.4%，基本符合当地经济发展水平和房地产的要求，部分高价地区北京、广州等也开始回落。
大多数城市的地价水平和房价水平总体均呈上涨趋势，但地价增长幅度低于房价增长幅度，个别城市房价回落时地价下跌。有资料显示：
上海平均房价5118元/㎡，比上年增加24.2%，地价平均2164元/㎡，增加5.34%，地价增幅约为房价的五分之一。
北京2003年上半年商品房住宅平均售价6847元/㎡，比上年增加10%，平均地价2331元/㎡，增加2.34%，地价增幅也为房价五分之一。
       广州商品房平均售价4138元/㎡，同比下降1.5%，平均地价1396元/㎡，下降0.98%，地价下降幅度小于房价。
五、存在的问题及建议
      尽管国家宏观调控取得了可喜的效果，但局部地区房地产投资过快，土地供应结构不合理，房价、地价增长过快，开发商囤积土地，开发区过滥以至竟相压低地价。这也曝露出我国现有规划体系、制定水平可操作性较差，土地供应市场未完全市场化，许多政策及措施急待完善。
1. 要重视土地利用总体规划和城市建设规划。这是两个密切相关的规划。前者是对本行政管辖区全部土地资源利用做出的规划，其中就有一部分土地, 其中就有一部分土地将划定为城市建设用地。后者是对划定后城市建设用地做出的详细规划与设计。规划与设计的质量优势，对土地资产效应影响巨大，因此，必须先抓好两个规划，加强建设用地调控，严格控制土地供应总量，改进土地总体规划。国家土地总体规划已开始编修，2020年为目标年。 
2. 集中土地供应权,把分散在各个部门的用地审批权集中在城市政府手中。经营土地是市场经济的产物。然而，许多城市对土地的管理仍然沿用计划经济的模式，出现了土地配置方式和土地管理方式冲突的现象，即一方面要求以市场方式配置土地资源，又一方面要求以计划经济的管理程序来配置土地。冲突的结果是不同的政府部门以不同的方式向市场提供土地，分散了政府的土地集中供应权，使一些地方的土地供应总量很难得到有效控制。现行的管理体制问题是增强政府调控能力的障碍，是计划经济的"制度阴影"作用于土地市场配置的突出表现。所以，政府要经营好城市土地，必须突破管理体制上的障碍，实现土地配置方式的配套与协调，这样才能取得良好的效果。  
3. 完善土地储备制度。土地储备制度在我国已运行了近７年之久，且有1000多个城市采用这一制度，已积累了大量的实际经验，许多城市已颁布了地方土地储备规章。 
4. 建立顺畅的信息渠道，加大土地市场地价变化情况监测力度。充分发挥地价调控作用。市场信息和市场分析是政府调控的依据。土地市场信息完整不完整、渠道畅通不畅通、市场分析准确不准确，直接影响政府调控市场的效率。好果政府不知道市场需要什么样的土地、需要多少、什么时候需要，就不能对本地区的市场进行有效调控，甚至不可能有调控。 
六、后述 
     不久，国家又准备推出“省以下垂直管理”即各国土部门负责人由上级国土部门管理的措施，以整顿土地管理混乱情况；广州已开始试行“土地预告”制度，以让更多开发商知道地块情况。通过不断地总结、完善已有措施，并推出更多新举措、新理念。将更充分发挥国家对商品房土地价格的宏观调控能力，为城市的经济长期、稳定、健康提供可持续发展的保障。

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