主题：中国楼市发展支点之三：确立土地出让金长期分享制度

烟酒行业相对来说成本奇高，税项就占了价格的70%～80%，每个抽烟喝酒的人都为国家的经济发展做出了额外的贡献，但是没有人喊冤。中国楼市不断上升的价格却引发了社会不满情绪。原因在于，烟酒的高价格分享机制得到了认同，而住房价格的分享机制则引起了很大的不满。这个问题涉及国民收入分配使用的基本制度。

现有土地出让金制度，带有权宜之计的特征。在20世纪80年代，中国城市开发过程中流行着一种实物地租的形式。作为一级城市政府，如果把本应有的收入不在预算收入中显示，而直接在开支中冲减，就省去了后续与上级财政分成和承包基数调整的艰难谈判了，也就避开了有关部门的对话比如收入的审计与监督，从而达成扩充势力范围之实。十几年过去了，现行土地出让金制度，无非是实物地租的某种翻版。不同地区对土地收益分配比例有不同规定。比如上海市规定所有土地收益的30%为土地出让金，可以在市、区之间分配，70%作为前期开发费，可以留在区政府（沪房地资金[2002]0005号：关于贯彻实施《上海市土地出让金管理办法》若干意见的通知）；山西省规定，土地出让金的10%留归省里，90%可以归属市、县、区预算管理。

现行土地出让金制度的弊端主要表现在：土地出让金作为预算外收入，缺乏透明度和有效监督，在收支环节容易滋生腐败和浪费；出让金的减免和缴纳，往往成为一把手工程，而一把手总是有理由为权宜之计寻找说法；出让金全部归任期政府支配，新官上任有一群地产商捧场，而执政官员也投桃报李，形成局外人看来完美的勾兑；土地出让金尽归任期官员支付，既没有为后续市政开发储备的作用机制，又没有享受后续土地升值收益的分配。在现行土地制度下，无论是协议批地还是形式上的招牌挂，都无法在行政任期与土地资产长远作用之间取得平衡，无法使土地价格反映土地价值。

香港土地出让金制度，在任期政府与未来政府之间做出了很好的平衡。它的主要特点有两个，一是按年收租，土地年租制不是在土地出让初期一次性收取出让期限内的全部土地租金，而是在保留一定比重出让金的同时，按年度分别收取土地租金；二是每年调租，每年收取的租金不是固定不变的，而是每年通过重新评估房地产租金市值以及调整租率来调整土地地租。在香港回归中国之际，前期流转的6000亿元的土地出让金是归属中央政府还是留归香港永续享用，曾经是谈判的一个节点。这说明香港土地出让金制度的有效性。

当然，这里不单单涉及土地出让金制度。扭曲的土地收益分享制度，是扭曲的国民收入收支体系的延续和翻版。本来，一国经济的发展，随着产业和个人收入上缴税收的增加，公共开支能力增强，从而导致市政建设有大幅度的上涨。可以说，梳理国民收入收支体系，变革带有权宜之计特征的土地出让金制度，才可以建构中国楼市的重要支撑。

美国当代伟大的商业作者拉姆。查兰在新近的力作《转型》中说，“转型就是要认识到世界的真实面目，而不是你希望看到的情形，并且有勇气去做必须做的事，而不是你喜欢做的事。”转型中的中国楼市，无论是参与其中的中央、城市政府，还是张玉良、潘石屹等地产商，抑或是买房投资者，尤其需要勇敢把握住商业真实的勇敢精神和驾驭产业经营的大思维，并以此指导相应的产业投资战略。

实乃人间惨剧，竟无语凝噎

找到好贴不容易，我顶你了!!!