主题：购房维权之二百余别墅的七年之痛
- 发表于2006-03-13
公共设施用地拟建别墅
２０００年，原开发商向北京市昌平区人民法院申请破产。２００２年８月新开发商北京瑞坤置业有限责任公司（以下简称新开发商）以１．３８亿元金额拍得朝凤山庄项目。这让业主们高兴，认为苦日子到头了。
几位业主告诉记者，自从新开发商拍得朝凤山庄后，山庄情况并没有大的改观。他们说，“现在水电暖等问题依然如故。最近新开发商要在原公共设施用地上盖别墅，这让我们无法接受。当初买房就是看上这里的优雅环境，如今要再建别墅，人口密度加大，就要破坏环境。”
５月２５日，记者来到新开发商驻朝凤山庄售楼处，售楼小姐告诉记者，原来的别墅如今只剩下两套房子没有售出。记者看到业主谈到的原先被规划为公共设施用地上已拉上了白线，就问新开发商将如何规划，她告诉记者，“建别墅。今年８月开盘，预计明年年初动工兴建，总共建造６０余套，定价大约为７０００元／平方米左右。这些别墅建成后，我们还会在西面再建１００多套。到时整个山庄将达到４８０余套别墅。”当记者问，现在入住原规划别墅，水电是否没有问题？她表示，“现在使用的是临时水电，可能会偶尔停水停电，也许你住进来一次不会发生，也许每月会有一次。”但是，记者到董老先生的别墅采访４次，每次水龙头都没有水。
２０００年，原开发商向北京市昌平区人民法院申请破产。２００２年８月新开发商北京瑞坤置业有限责任公司（以下简称新开发商）以１．３８亿元金额拍得朝凤山庄项目。这让业主们高兴，认为苦日子到头了。
几位业主告诉记者，自从新开发商拍得朝凤山庄后，山庄情况并没有大的改观。他们说，“现在水电暖等问题依然如故。最近新开发商要在原公共设施用地上盖别墅，这让我们无法接受。当初买房就是看上这里的优雅环境，如今要再建别墅，人口密度加大，就要破坏环境。”
５月２５日，记者来到新开发商驻朝凤山庄售楼处，售楼小姐告诉记者，原来的别墅如今只剩下两套房子没有售出。记者看到业主谈到的原先被规划为公共设施用地上已拉上了白线，就问新开发商将如何规划，她告诉记者，“建别墅。今年８月开盘，预计明年年初动工兴建，总共建造６０余套，定价大约为７０００元／平方米左右。这些别墅建成后，我们还会在西面再建１００多套。到时整个山庄将达到４８０余套别墅。”当记者问，现在入住原规划别墅，水电是否没有问题？她表示，“现在使用的是临时水电，可能会偶尔停水停电，也许你住进来一次不会发生，也许每月会有一次。”但是，记者到董老先生的别墅采访４次，每次水龙头都没有水。
- 发表于2006-03-13
业主企盼过正常的生活
５月２６日，记者来到国家图书馆档案室，找到了一则朝凤山庄１９９７年５月１３日刊登在某报上的推介广告。广告词写道，“……国家森林公园、天池……组成了永恒的休闲风景区，依山就势而建的规模别墅区，大面积私家绿地，广阔的视野，体现人与自然的充分交流。承诺２４小时热水、保安、集中供暖供电。”如今７年过去了，当初吸引业主的地方不少没能成为现实。
董老说：“本来买房时，认为这是块世外桃源，没想到变成了伤心地。现在我们已不敢想２４小时热水等承诺，只要能够有保证过正常生活的基本条件就可以。２０００年９月１８日，我们在原开发商破产前给昌平区法院的《朝凤山庄小组建议》中写的很清楚，朝凤山庄已建的和未建完的公用设施（包括：水、电、暖、通讯、公共天线、生活服务等）及公共用地属朝凤山庄整体所有，住户对此享有充分使用权，是朝凤山庄不可分割的一部分……在中房昌平公司申请破产期间及在此之后，朝凤山庄的生活设施（水、电、暖、通讯、保安等）与其他小区一样需要必备的保证……朝凤山庄未完成的公共设施必须予以建完或留有足够建完的资金，每位住户的住房款中都已包括此部分。希望新开发商能够充分保护业主的知情权，山庄将来的规划要与业主商量，充分听取业主意见；尽快完善水电暖等基础生活设施，并公布一个明确的时间表。”
５月２６日，记者来到国家图书馆档案室，找到了一则朝凤山庄１９９７年５月１３日刊登在某报上的推介广告。广告词写道，“……国家森林公园、天池……组成了永恒的休闲风景区，依山就势而建的规模别墅区，大面积私家绿地，广阔的视野，体现人与自然的充分交流。承诺２４小时热水、保安、集中供暖供电。”如今７年过去了，当初吸引业主的地方不少没能成为现实。
董老说：“本来买房时，认为这是块世外桃源，没想到变成了伤心地。现在我们已不敢想２４小时热水等承诺，只要能够有保证过正常生活的基本条件就可以。２０００年９月１８日，我们在原开发商破产前给昌平区法院的《朝凤山庄小组建议》中写的很清楚，朝凤山庄已建的和未建完的公用设施（包括：水、电、暖、通讯、公共天线、生活服务等）及公共用地属朝凤山庄整体所有，住户对此享有充分使用权，是朝凤山庄不可分割的一部分……在中房昌平公司申请破产期间及在此之后，朝凤山庄的生活设施（水、电、暖、通讯、保安等）与其他小区一样需要必备的保证……朝凤山庄未完成的公共设施必须予以建完或留有足够建完的资金，每位住户的住房款中都已包括此部分。希望新开发商能够充分保护业主的知情权，山庄将来的规划要与业主商量，充分听取业主意见；尽快完善水电暖等基础生活设施，并公布一个明确的时间表。”
- 发表于2006-03-13
新开发商说要让山庄更好
对于业主提出的问题，５月２８日及６月１日，新开发商的总经理来到本报进行了解释，这位负责人告诉记者，“原开发商经营管理不善，造成在建的部分别墅及小区的市政配套设施成为烂尾工程。２００２年８月我公司虽然竞拍取得了该项目的开发权，但是由于该项目情况复杂，至今项目部分手续还在过户过程中，使得在处理这些事务时面临一些障碍。我们正式介入前，曾经对法院承诺完善水电暖等设施，后来发现面临的困难比想象的严重得多，如已建的公共设施（包括：水、电、暖、通讯、公共天线等），已经锈蚀、腐烂不能使用，这也是业主长期缺水、断电问题的原因。”
谈到原规划为公共设施用地，为何如今要在这块用地上建别墅时，这位负责人表示，“经查阅资料，原所谓的‘公共设施用地’规划性质是建设用地，原开发商曾计划在此建一个大的酒店娱乐中心。但并未实际设计和实施。我们正在研究小区未来的发展规划。由于小区的用地性质并未改变，因此，不存在小区变更规划问题。对于业主们所提出的问题和意见，我们愿意与业主们经常沟通，随时通报小区的进一步建设计划，虚心听取广大业主的意见，同时也愿意与业主们共同努力，完成本小区的完善和建设工作。”
对于业主提出的问题，５月２８日及６月１日，新开发商的总经理来到本报进行了解释，这位负责人告诉记者，“原开发商经营管理不善，造成在建的部分别墅及小区的市政配套设施成为烂尾工程。２００２年８月我公司虽然竞拍取得了该项目的开发权，但是由于该项目情况复杂，至今项目部分手续还在过户过程中，使得在处理这些事务时面临一些障碍。我们正式介入前，曾经对法院承诺完善水电暖等设施，后来发现面临的困难比想象的严重得多，如已建的公共设施（包括：水、电、暖、通讯、公共天线等），已经锈蚀、腐烂不能使用，这也是业主长期缺水、断电问题的原因。”
谈到原规划为公共设施用地，为何如今要在这块用地上建别墅时，这位负责人表示，“经查阅资料，原所谓的‘公共设施用地’规划性质是建设用地，原开发商曾计划在此建一个大的酒店娱乐中心。但并未实际设计和实施。我们正在研究小区未来的发展规划。由于小区的用地性质并未改变，因此，不存在小区变更规划问题。对于业主们所提出的问题和意见，我们愿意与业主们经常沟通，随时通报小区的进一步建设计划，虚心听取广大业主的意见，同时也愿意与业主们共同努力，完成本小区的完善和建设工作。”
- 发表于2006-03-13
在公共设施用地上建别墅要征得业主同意
新开发商有没有权利在公共设施用地上建别墅？记者采访了专门代理房地产纠纷案件的北京市力行律师事务所律师刘桂林。
他说，原规划方案是通过规划局报批获得的，如果要在公共设施用地上建别墅必须要到规划局再次报批。规划局收到报批方案，在批准前会在原规划地显著位置对新规划方案进行公示，而且要公示一个月左右时间，只要有一个业主反对，规划方案将被否决。所以，只有经过全体业主同意，新开发商才可以在公共设施用地上建别墅。对于这个案例，因为已经有２００余套别墅存在，为保护原业主的权益，即使新开发商按未开发土地拍得该项目，也应视为此项目已经有规划，在公共设施用地上建别墅就应先征得业主的同意，如果不经业主同意就是违反《合同法》的行为。
对于新开发商谈到的，“公共设施用地规划性质是建设用地……因此小区的用地性质并未改变，因此我们认为也不存在小区变更规划问题”的说法，刘律师说，建设用地确实用作建筑物建设，但公共设施用地跟别墅用地显然不同，一个为全体业主的公共利益服务，一个为开发商挣钱服务，两者的性质不同。
新开发商有没有权利在公共设施用地上建别墅？记者采访了专门代理房地产纠纷案件的北京市力行律师事务所律师刘桂林。
他说，原规划方案是通过规划局报批获得的，如果要在公共设施用地上建别墅必须要到规划局再次报批。规划局收到报批方案，在批准前会在原规划地显著位置对新规划方案进行公示，而且要公示一个月左右时间，只要有一个业主反对，规划方案将被否决。所以，只有经过全体业主同意，新开发商才可以在公共设施用地上建别墅。对于这个案例，因为已经有２００余套别墅存在，为保护原业主的权益，即使新开发商按未开发土地拍得该项目，也应视为此项目已经有规划，在公共设施用地上建别墅就应先征得业主的同意，如果不经业主同意就是违反《合同法》的行为。
对于新开发商谈到的，“公共设施用地规划性质是建设用地……因此小区的用地性质并未改变，因此我们认为也不存在小区变更规划问题”的说法，刘律师说，建设用地确实用作建筑物建设，但公共设施用地跟别墅用地显然不同，一个为全体业主的公共利益服务，一个为开发商挣钱服务，两者的性质不同。
水电暖７年不正常
５月２２日，记者来到朝凤山庄，山庄已满目疮痍，汽车过处粉尘滚滚；多数建筑物包括别墅楼、门卫楼门窗破损严重。荒凉的景象与背后郁郁葱葱的凤山相比，显得格格不入。
记者见到的几位业主都是１９９８年入住的。据业主介绍，入住时山庄的公共设施（包括水、电、暖、通讯、公共天线、生活服务等）没有完善，当时的开发商中房集团昌平房地产开发公司(以下简称原开发商)承诺，半年内予以完善。
可业主入住后，７年来无时不感到用水用电方面的困难。董老先生说：“电压低，电脑、空调无法启动。现在，所处位置稍高的住户家每天都会停水多次，有时水还是混浊的；冬天我们二区暖气不热，只好自备锅炉采暖；没有接通有线电视，只能收到四五个台的电视节目。”
几位业主告诉记者，刚入住时，门口有人站岗，晚上有人巡逻，不出多长时间就都变了。社会一些闲散人员可以自行居住空房，外人可以随便进入山庄，一时间爬山的、放羊的、放牛的、收废品的随意在业主门前经过，让人没有安全感。