主题：购房过程如遇霸王条款该如何决措？
- 发表于2010-03-29
所谓“霸王条款”，就是一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等格式合同、通知、声明和店堂告示或者行业惯例等，限制消费者权利，严重侵害群众利益。“霸王条款”之所以遭到广大消费者的痛恨，是因为个别商家利用信息不对称、供求关系不平衡，将不平等的消费条款强加给消费者。很多时候，由于消费者是以个人形式面对集体形式的?家，存在心理弱势，往往不得不自认倒霉，花了冤枉钱还得受窝囊气。
购房者要避免“霸王”合同,主要要注意以下几点:第一,合同双方要遵循合同法的基本原则,《中华人民共和国合同法》依法确立了“平等原则”、“公平原则”、“诚实信用原则”,这些原则是购房者和开发商在订立商品房买卖合同时应当遵循的基本准则,是避免“霸王”合同发生的第一步;第二,购房者一定要学会理性?房;第三,购房者一定要有强烈的合同意识,在签订合同前要了解一些购房法律知识,一定要先看合同条款,仔细审阅合同中的每个条款,要据理力争。第四,如果购房者对购房知识欠缺,可以参考相关的购房指南,或请专业人士、房地卢律师陪同选房购房。
既然霸王条款是生产者或是经营者以自己的独立意志在格式合同中规定的，所以减少或是避免霸王条款的出现就转为对格式合同制定者或提供?行为的规范和制约。至于规制方式，通常认为主要有：消费者自己的“反霸”能力、企业的行业自律、相关组织的监督以及法律规制，但效果各异。
做按揭的购房者须与银行签订房屋贷款合同，因该合同是银行单方面制定的格式合同，体现的多是银行方面的利益。为保障自己的利益，依据我国现行法律对不平等格式条款的规制，购房者在签贷款合同时要注意以下几点：
第一，提请注意的义务。按照《合同法》第39条规定，提供格式条款的银行一方必须采取合理方式，提请消费者注意免除或者限制银行责任的条款，并且还要按照消费者的要求，对这些条款进行说明。也就是说，如果提供格式条款的银行没有提醒消费者注意这些不平等格式条款，那么这些条款根本就不能算作合同的一部分，也就对消费者没有约束力。
第二，条款有效性的限制。《合同法》第40条还专门规定了格式条款无效的其他几种情况，该条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第三，对格式条款的解释。有的银行对不平等的格式条款会有意识地含糊其辞。如发生纠纷，那么合同双方会对不平等格式条款的含义产生分歧，这就存在怎样对条款解释的问题。我国《合同法》采纳的是对条款制作人作不利解释的原则，第41条规定对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。所以，当消费者与银行对如何理解这些格式条款产生分歧的时候，为维护消费者的利益，应对银行作出不利的解释。
买房谨防不平等格式合同中的霸王条款
为营造“消费和谐”的房地产市场环境，近期，南平市消委会根据消费者对商品房买卖合同的投诉，结合南平市工商局查处的房地产开发企业在商品房买卖合同中的违法案件，开展了对房地产合同中不平等条款的点评活动。
一、变相延长交房时间
××房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》中规定：“供电、电照、给排水系统在交付使用后60天内正常运行。”
点评意见：这实质是房地产开发企业变相延长交房时间。开发商的目的是到了交房期限，可强行将虽然完成水、电工程设计但是由于自身原因又无法正常通水、通电的商品房按期交付，从而规避了逾期交房要承担的违约责任。
该条款违反了建设部颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中有关房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有办理交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可的规定。
消费提示：消费者在签订《商品房买卖合同》时，约定商品房的供电、电照、给排水系应在交付之日起能正常使用。
二、单方享有解释权
××房地产开发有限公司散发的单身公寓宣传资料标注有厨房，在交付使用后才发现厨房并不存在。
点评意见：按法律规定，如果广告和宣传材料中的允诺和说明存在以下特征，则不是要约邀请，而是要约。第一，内容中存在着对开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明的允诺，如房屋结构是混凝土结构、居住区绿地、健身、电视购物设施齐全等；第二，对房屋的说明和允诺具体确定，如绿化率、单元配备等；第三，说明和允诺对商品房买卖合同的订立、房价的确定有重大影响。所以，广告中的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容
消费警示：消费者要妥善保管好开发商的宣传册、广告、购房合同等相关资料，作为维权的证据
三、面积误差设陷阱
××房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》中规定：“面积误差比在千分之五以内的房价款不予调整，超过千分之五的按实结算房价款”。
点评意见：根据该条款的规定，开发商不承担面积出现差异的违约责任；其次，意味着开发商交付给消费者的商品房产权确认面积和《商品房买卖合同》约定的面积无论存在多大差异，消费者都必须无条件地接收，没有选择的余地，剥夺消费者退房及要求开发商赔偿的权力，违反法律法规的规定。
消费提示：消费者可以要求开发商在合同中约定以产权登记面积与合同约定面积的误差比绝对值的3％为标准，如遇纠纷，可按国家房地产测量规范要求进行投诉。
四、交房通知引争议
××房地产开发商在《商品房买卖合同》合?中第十一条（交接）规定：买受人接到交房通知后……。
点评意见：现实中，开发商大都是以电话或平信的方式通知消费者交房时间，这种方式很难证明消费者收到交房通知书的时间，从而影响到逾期交房等违约责任的确定。
消费提示：合同双方当事人共同约定，买受人必须接到出卖人通过书面通知或挂号信邮寄的交房通知?后……。
五、一年内办理房屋产权证
××房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》中规定，出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料保产权登记机关备案。
点评意见：《城市房地产开发经营管理条例》规定开发商应当在商品房交付或销售合同签订之日起（使用后）90日内办理产权备案，（但是）开发商却在合同中规定为365天，加大了消费者购房风险。增加了消费者可能无法获得房地产权属证的风险，属违法违规行为。
消费警示：消费者可以要求开发商将产权备案时间约定为90日。
六?逾期备案，无法确认房屋权属
黄女士向南平市消委会投诉称：××开发商在与其签订的《商品房买卖合同》中规定，在2004年12月31日前交房，交付使用后365天内办理产权备案手续，但是至今仍无法确认产权。经多次追讨，开发商均以正在申请备案、逾期按合同承担违约责任等为由推辞。现黄女士要求撤销购房合同。
商品房只有经过综合验收后才能办理权属的登记备案，黄女士不能办理产权证的原因在于开发商目前仍未向相关部门申请竣工验收。法律规定，达到符合撤销商品房买卖合同条件的、消费者向法院申请解除、撤销合同的诉讼时效期限为2年。黄女士从2005年1月1日至投诉之日，没有向有关部门申请维护产权的要求，因此，自2007年1月1日起丧失了提请法院撤销合同的权力。
点评意见：开发商没有在该条款后的空白行处约定因开发商逾期办理产权登记，消?者在多长时间内拥有解除合同的权力，剥夺了消费者享有获得有关消费和消费者权益保护方面的知识的权力及选择权；其次，该条款意味着因开发商原因致使消费者未能按时取得产权证的，开发商只须承担支付违约金的责任，剥夺了消费者退房、要求赔偿的权力。
消费警示：消费者应当在《商品房买卖合同》中约定，超过规定期限办理产权登记的，无法获得房屋产权证（房地产权属证）的，不仅有权要求开发商解除合同，还可以要求开发商赔偿?失。
七、以“验收合格”为交房条件
许多房地产开发企业在《商品房买卖合同》中规定，在交付期限前，将具备“该商品房经验收合格”的商品房交付买受人使用。
点评意见：国务院《城市房地产开发经?管理条例》第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的可以分期验收，否则不得交付使用。“单体验收合格”的交付条件约定直接违反了法规的强制性规定，实质是开发商单方降低（开发商）交房标准，转嫁合同风险。
消费提示：消费者可以要求开发商根据房地产项目在合同中约定的综合验收为交房条件。
八、仅约定消费者支付违约金
××房地产开发商在《商品房定购合同》存在“乙方如违反本协议约定，甲方有权拒绝交房，乙方已交付的房款作为给甲方的违约金，甲方不予返还”的约定。
点评意见：由于违约金不仅具有补偿性，而且还有限度地体现惩罚性，因此，只要一方违约，那么就要支付违约金给?一方，如果给对方造成的损失金额大于违约金的，还要予以补偿。开发商在合同中只规定消费者违约要承担支付违约金的责任，回避了自身承担违约责任的义务，导致开发商的义务、消费者的义务严重不对等，违反了法律规定。
消费提示：如果消费者发现待签订合同中有违约金，那么就要注意合同是否有经营者违约同样要支付违约金的，否则可以拒签，并且及时向工商部门投诉、举报。
九、屋面使用权归开发商
××房地产开发商在《商品房买卖合同》第十七条存在商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人的约定。
点评意见：屋面的权归全体业主，如何行使屋面的使用权应当由全体业主决定。开发商单方赋予自己拥有使用权，无非是觊觎屋的商业用途，独享屋面带来的经济利益。
消费提示：在签订合同时，消费者可以约定屋面使用权归全体业主共，顶层属跳跃式复式房的可以视情况另行约定。
十、附属设施重复收费
××房地产开发企?拟定《商品房买卖合同》补充协议，向10名购房消费者重复收取商品房入户门安装费用累计9000元。
点评意见：入户门是商品房的附属设施，开发商承诺安装进户门，但是又重新拟定其它合同向购房消费者收取进户门费用的，属违约行为。《商品房买卖合同》补充协议部分免除了经营者应当承担的合同基本义务，加重了消费者的经济责任。
消费提示：要求开发商在合同中用赔偿金额来明确承担具体的违约责任。消费提示：无论开发商对建筑附属物做出赠送还是销售的承诺，消费者只要看在《商品房买卖合同》附件一的房屋平面图是否有绘制建筑附属物。
十四、加重购房者的违约责任
消费者向光泽县工商局投诉称，开发商拒绝更改《商品房买卖合同》第七条（买受人逾期付款的违约责任）中不合理条款的要求。该局经调查，发现开发商存在规定消费者付款拖延30天以上，开发商有权转卖约定的商品房并收取20％的手续费，但是开发商逾期交房90天以上，则支付消费者累计已付款的1％的行为。
点评意见：消费者承担逾期付款的违约责任与开发商逾期交房的违约责任应当对等，因此造成的损失要相当，不能在合同中规定消费者支付的损害赔偿金超过合理数额。
消费提示：消费者可以订立合同时显失公平为理由，请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
十五、限制消费者选择争议解决方式
××房地产开发企业提供的《商品房买卖合同》，存在房地产开发企业限制消费者通过消委会调解、仲裁部门仲裁解决履行合同过程中发生争议的权力的不合法条款。
点评意见：消费者通过合法途径解决消费争议是《消费者权益保护法》赋予消费者的权力，该条款不具备法律效力。
消费提示：约定可以选择通过调解或仲裁或诉讼等方式解决争议。
十六、语义模糊难维护
消费者投诉称，开发商提供的防盗门存在质量问题。经市消费会调查，开发商安装的是金属门并非防盗门，但是又因为开发商在《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准中“门窗”一栏处仅规定为进户门，因此不予立案调解。市消委会认为，进户门有金属门、防火门、防火防盗门等，虽然规定高层建筑必须安装防火门，但是，该消费者的商品房属低层建筑低层住户；其次，消费者投诉的理由是开发商在售楼时做出的口头承诺为防盗门，又不能提供其他有力相关证据予以佐证投诉理由，因此无法立案调解
消费提示：消费者在签订《商品房买卖》前，必须应要求经营者将口头承诺的内容补充到合同条款中，对合同中语义模糊的关键词语进行准确定义，否则就要拒签合同或向有关部门投诉、举报。
十七、设计变更违约责任轻
消费者投诉称，开发商交付的房屋顶棚处出现一道横梁，与《商品房买卖合同》房屋平面图不符。开发商表示按照同期银行活期存款利率付给利息，拒绝按市场价退房的要求。
点评意见：消费者提出了合法不合理的要求，但是开发商承担的违约责任偏轻。正常情况下，设计图的变更是开发商主动提出的，即使设计图的变更通过政府部门的许可，也及时通知了消费者，但是该行为发生在与消费者签订《商品房买卖合同》后，属违约行为；当消费者做出退房决定，开发商仅按同期银行活期存款利率付给利息承担违约责任，不足弥补消费者损失等额定期存款的收入。
消费提示：消费者可以要求经营者在合同中约定，消费者退房的，经营者按照同期个人住房商业贷款利率给付利息。
十八、设计变更责任不明确
许多房地产开发企业在《商品房买卖合同》第十条（规划、设计变更的约定）中没有约定在消费者不退房的前提下开发商要承担的违约责任。
点评意见：没有约定违约金，在发生争议时，消费者的合理赔偿要求很难得到支持；如果遇到蛮横不讲理的开发商，消费者又要维护自己的合法权益，将要付出更大的维权成本，只有提请民事诉讼。
消费提示：要求在合同中明确开发商违约且消费者不退房的情况下必须承担的责任。
十九、不能办理产权登记 开发商违约责任不明
许多房地产开发企业在《商品房买卖合同》第十二条这样规定，因出卖人原因，造成房屋产权无法登记的，由出卖人承担全部责任。
点评意见：“全部责任”内涵不明的规定不具体，易引争议。根据法律规定，在这种情况下，消费者有解除、撤销合同的权力?根据该条款规定，消费者提出退房的，开发商承担的全部责任是指按照市场价计算退房款，还是退回消费者已付的购房款；是承担消费者的直接损失，还是直接损失和间接损失等。由于“全部责任”内涵不明的原因，在发生争议时，开发商不主动调解工作，消费者合法合理的主张就很难得到支持。
二十、逾期履行违约责任不对等
许多房地产开发企业在《商品房买卖合同》合同中第七条约定买受人逾期付款的违约责任与第九条约定出卖人逾期交房的违约责任并不一致。如开发商规定“买受人逾期付款90日后，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15％向出卖人支付违约金”；“出卖人逾期交房7个月，买受人解除合同的，出卖人按自交付期限之日起至接到买受人解除合同书面通知之日止的日0.2‰向买受人支付违约金。”
点评意见：上述格式条款对合同双方逾?履行的期限及支付违约金的额度规定不对等，实质上是加重消费者责任，减轻经营者责任，根据《合同法》第四十条规定，该条款属于无效条款。”
消费提示：订立合同时，消费者可与开发商协商，对逾期履行违约责任不平等的规定进行修改；如开发商拒不修改，因逾期履行产生纠纷的，消费者可依法主张该条款无效。
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