主题：业主大会、业主委员会制度立法基础分析

《物业管理条例》出台之初，国家建设部房地产业司在介绍立法背景时即明确宣称，建筑物区分所有权理论是《物业管理条例》立法的理论基础。自然，其也是业主大会、业主委员会制度的主要理论基础。业主大会制度是在建筑物区分所有权理论的基础上，为业主表达共同意愿，实现业主利益均衡，提供组织上的保障。业主大会权利的本质是该小区单个业主权利的总和，单个业主的权利来源于业主所拥有的业权份额，而表示业权份额的标志是建筑面积或住宅套数，透过建筑面积和住宅套数折射出的是业主拥有财产的多少。说到底，业主表决权取决于财产的多少。业主大会是建立在全体业主财产权利基础上的？其与属于行政管理体系中的政治意义上的自治组织，如居民委员会、村民委员会有着本质区别。前者是以业主拥有的业权份额为单位，后者则是以自然人为单位行使相关权利，前者权利人的权利(业主与业主的权利)是不平等的，而后者(公民与公民的权利)则是平等的。

    从另一个角度看，业主大会、业主委员会制度，也完全符合20世纪60年代美国的詹姆斯布坎南创始并传播的公共选择理论。以公共选择理论分析，物业区域中，如果任何决策都要众多业主谈判解决，业主则需要搜集信息、开会、协商谈判以及投票表决，其谈判的成本必然极高。由大家共认的“公共机构”来完成，通过在物业小区设立一个执行机构并由业主向其授予一定的权利，就能大大降低物业小区众多业主的谈判成本或交易成本。业主大会、业主委员会制度不仅是以建筑物区分 所有权理念 ，胡也是以经济学的成本效率原则为立法基础的。

弄清业主大会，业主委员会制度的立法基础，认真学习《物业管理条例》，《业主大会规程》，不难看出我国业主大会业主委员会制度具有以下基本原则：

1.业主大会要代表和维护使命业主合法权益的原则

业主大会是基于物业管理区域内物业在结构组成，权力归属及使用上不可分离的共同关系而产生的。只要是物业管理区域内的物业所有人均享有参加业主大会、对物业共同事项进行管理的权利，业主大会应由物业管理区域内的全体业主组成，委员也应当从全体业主中选举产生。业主大会各业主权利的行使是基于其拥有的财产权份额，业主委员会权利的行使则是基于业主大会的授权，毋庸置疑的是，业主大会业主委员会均是维护全体业主物业管理合法权益的组织机构。

2.业主大会决策、业主委员会执行的原则

我国《物业管理条例》第十一条明确规定业主大会履行如“选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作”等职责。第十五条第一款规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。”可见，业主大会行使相关权利的核心是物业区域物业管理事务的决策，业主委员会行使相关权利的核心是执行业主大会的决议，超出这个界限，就是超越职权。

3.业主的权责相一致的原则

在物业管理活动中，业主基于对房屋的所有权享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现。同时，权利和义务是相对应的，权利与义务具有一致性，也即权利与义务是并存的，任何一项权利都必然伴随着一个或几个保证其实现的义务，没有义务的权利，也没有无权利的义务；而且权利和义务是对等的，业主在享有一定权利的同时还应当履行一定的义务。