主题：银行松绑？
- 发表于2006-02-21
岁末年初，各家银行的分支机构得到的总行考核指标，均比去年有较大增长，但这并不意味着开发贷款即将“松绑”。尹中立认为，四大银行作为房地产贷款的主力，面临着股改、上市等挑战，大都放缓了业务扩张速度，在政府对房地产业继续进行宏观调控的背景下，它们不可能改变对信贷行业投向的判断，在对房地产企业和项目的选择上，会继续采取从严的标准。
记者从多家商业银行了解到，根据人行去年底下发的信贷投向指引，目前银行对于别墅等高档项目为限制投放，对于中低档住宅项目为审慎投放。此前对开发商资质、自有资本金以及“四证齐全”的要求并未放松。对于已经发放贷款的项目，如果开发商不能如期还款，大部分银行还是会给以“通融”，以贷款展期等方式继续给予支持。
银行不仅对开发贷款投放谨小慎微，而且开始给下属房企“断奶”。北京银联信信息咨询中心分析师薛凯文介绍说，由于历史原因，很多银行曾设立公司直接从事房地产开发，此前虽有过局部的整顿、撤离，但银行真正从这一领域大规模退出，是从2005年下半年开始的，这正表明了目前银行对房地产开发风险的判断。
从近期看，开发贷款的继续收紧，并不会造成房价攀升。尹中立分析，在上海等房地产投机较热的城市，当房价大幅上涨时，投资者倾向于持有不动产，而当房价下跌或涨幅趋缓时，前一阶段的需求就转换成了供给。此外，部分开发商此前大量“捂盘”，囤积了大量的住房，现在也面临着有价无市，难以全身而退的困局。因此，目前这些城市的住房供给所受开发贷款影响有限，仍然是供大于求。
记者从多家商业银行了解到，根据人行去年底下发的信贷投向指引，目前银行对于别墅等高档项目为限制投放，对于中低档住宅项目为审慎投放。此前对开发商资质、自有资本金以及“四证齐全”的要求并未放松。对于已经发放贷款的项目，如果开发商不能如期还款，大部分银行还是会给以“通融”，以贷款展期等方式继续给予支持。
银行不仅对开发贷款投放谨小慎微，而且开始给下属房企“断奶”。北京银联信信息咨询中心分析师薛凯文介绍说，由于历史原因，很多银行曾设立公司直接从事房地产开发，此前虽有过局部的整顿、撤离，但银行真正从这一领域大规模退出，是从2005年下半年开始的，这正表明了目前银行对房地产开发风险的判断。
从近期看，开发贷款的继续收紧，并不会造成房价攀升。尹中立分析，在上海等房地产投机较热的城市，当房价大幅上涨时，投资者倾向于持有不动产，而当房价下跌或涨幅趋缓时，前一阶段的需求就转换成了供给。此外，部分开发商此前大量“捂盘”，囤积了大量的住房，现在也面临着有价无市，难以全身而退的困局。因此，目前这些城市的住房供给所受开发贷款影响有限，仍然是供大于求。
- 发表于2006-02-21
“弱市”中个贷难刺激购房需求
1月份，光大银行推出固定利率房贷，建行、浦东发展银行亦紧随其后。当业界对银行规避固定利率贷款风险能力的质疑声还未落地，人行就批准了人民币利率互换交易试点，光大银行、国家开发银行率先试点，这显然为固定利率房贷的大规模推广奠定了基础。
可是，由于国内金融环境有待完善，老百姓对利率把握不准，对固定利率产生的兴趣不大 。
据人行调查数据显示，去年第四季度“向银行借款”的居民人数占比为13.7％，较上季降低0.4％，较上年同期降低0.7％。购房者借款买房的意愿已经开始下降。
表现最显著的还是上海。2月13日，央行上海总部发布《2005年上海市金融运行报告》（下称《报告》）指出，截至2005年末,上海全年个人房贷增加199.4亿元,同比少增529亿元，下半年出现连续6个月负增长,7-12月份累计减少117亿元。
面对这种状况，有学者认为，鼓励个人住房贷款，将成为政府继续扩大内需的一项重要手段。在2006年银行工作会议上，银监会主席刘明康明确提出，引导发展有利于扩大消费的零售业务，完善房地产贷款风险管理指引。
能够呼应这一观点的，有央行上海总部在《报告》中指出, 在2005年国家对房地产的宏观调控政策在上海取得明显成效的基础上，2006年,上海房地产信贷运行面临总量增长和结构调整的双重任务。在个人房贷持续下滑、开发贷款相对平稳的形势下，鼓励个人房贷自然会成为房地产信贷结构调整的题中之意。
个人房贷期限一般较长，风险不可能在短期内暴露出来。尹中立认为，随着房地产行业步入一个向下的周期，个人房贷未来的违约率会逐渐提高，这对银行而言将十分危险。
薛凯文则表示，选择个人房贷正体现了银行的某种无奈，在信贷资金投放上银行可以选择的行业实际上并不多。银行对个人房贷的种种鼓励政策，能否刺激购房需求，取决于市场对房地产的接盘能力，以及市场是否理性。从目前的楼市来看，观望氛围十分浓厚，银行的鼓励政策很难奏效。
1月份，光大银行推出固定利率房贷，建行、浦东发展银行亦紧随其后。当业界对银行规避固定利率贷款风险能力的质疑声还未落地，人行就批准了人民币利率互换交易试点，光大银行、国家开发银行率先试点，这显然为固定利率房贷的大规模推广奠定了基础。
可是，由于国内金融环境有待完善，老百姓对利率把握不准，对固定利率产生的兴趣不大 。
据人行调查数据显示，去年第四季度“向银行借款”的居民人数占比为13.7％，较上季降低0.4％，较上年同期降低0.7％。购房者借款买房的意愿已经开始下降。
表现最显著的还是上海。2月13日，央行上海总部发布《2005年上海市金融运行报告》（下称《报告》）指出，截至2005年末,上海全年个人房贷增加199.4亿元,同比少增529亿元，下半年出现连续6个月负增长,7-12月份累计减少117亿元。
面对这种状况，有学者认为，鼓励个人住房贷款，将成为政府继续扩大内需的一项重要手段。在2006年银行工作会议上，银监会主席刘明康明确提出，引导发展有利于扩大消费的零售业务，完善房地产贷款风险管理指引。
能够呼应这一观点的，有央行上海总部在《报告》中指出, 在2005年国家对房地产的宏观调控政策在上海取得明显成效的基础上，2006年,上海房地产信贷运行面临总量增长和结构调整的双重任务。在个人房贷持续下滑、开发贷款相对平稳的形势下，鼓励个人房贷自然会成为房地产信贷结构调整的题中之意。
个人房贷期限一般较长，风险不可能在短期内暴露出来。尹中立认为，随着房地产行业步入一个向下的周期，个人房贷未来的违约率会逐渐提高，这对银行而言将十分危险。
薛凯文则表示，选择个人房贷正体现了银行的某种无奈，在信贷资金投放上银行可以选择的行业实际上并不多。银行对个人房贷的种种鼓励政策，能否刺激购房需求，取决于市场对房地产的接盘能力，以及市场是否理性。从目前的楼市来看，观望氛围十分浓厚，银行的鼓励政策很难奏效。
在2月14日召开的全国分行行长会议上，工行率先表态，今年该行将适度和有区别地增加房地产业的贷款投放。
“松绑”假象？
一般而言，房贷影响房价的路径分为两条，一条是开发贷款（以及由按揭贷款转化而成的预收款），作为房地产开发资金来源，通过其投放规模来影响开发规模，从而影响住房供给；另一条是通过个人房贷影响购房者的消费或投资需求。
2月13日，中国社科院金融研究所研究员尹中立接受本报记者采访时表示，房地产企业对于融资十分饥渴，从近日对上海民间金融市场的调查来看，开发商民间借贷利率已高达20％，有的甚至在30％以上。
据广东省房协发布的《2005年度广东房地产市场分析报告》，广东省开发商2005年自筹资金同比出现大幅上涨，涨幅26.84%。在到位资金结构中，国内贷款所占比重同比下降为1%，这说明国家紧缩银根政策在继续发挥作用。
近日，北京银联信信息咨询中心发布的《2005年中国房地产行业授信风险分析报告》显示，2005年土地购置开发面积与投资增幅均呈现负增长趋势，房地产增量市场预售需求增长速度趋缓，这对开发企业的资金链是一个极大考验。
从过去一年的情况来看，对于房地产开发贷款，工行、建行、中行显得十分低调，四大银行中惟有农行在大张旗鼓进入这一市场。从珠三角、长三角到天津，农行不断对其遴选的房企大规模授信。今年1月，农行又与北京十家房企签署全面合作协议，提供开发贷款、按揭贷款等综合服务。业内人士评论，农行的“逢低吸纳”并不盲目，而是要趁机争夺大型房企与优质房地产项目，中小开发商仍然很难从农行获得资金支持。