主题：房地产供应结构调整发力
- 发表于2006-02-21
半岛城邦何时能够销售，成为一个未知数。
本报记者现场看到，半岛城邦一期的几栋楼都已经封顶，但是外立面还没有完全完成，售楼小姐表示，还没有任何通知表明半岛城邦何时能够领到《预售许可证》。“到时候以何种方式选楼售楼，皆不清楚。”售楼小姐回答。
一个从2004年就出现在房交会的项目，为何到现在仍未能够得到预售许可？从国土资源与房产管理局中传出这样的说法，因为这个楼卖得太贵了。
本报记者现场看到，半岛城邦一期的几栋楼都已经封顶，但是外立面还没有完全完成，售楼小姐表示，还没有任何通知表明半岛城邦何时能够领到《预售许可证》。“到时候以何种方式选楼售楼，皆不清楚。”售楼小姐回答。
一个从2004年就出现在房交会的项目，为何到现在仍未能够得到预售许可？从国土资源与房产管理局中传出这样的说法，因为这个楼卖得太贵了。
- 发表于2006-02-21
行业“潜规则”
2004年就开始形象推广的半岛城邦，当时售楼小姐对楼盘报价是8000元/平方米，2005年，半岛城邦再次参加房地产交易会的时候，报价已经到了9000元/平方米到10000元/平方米，但是据消息人士透露，申请预售的时候，均价已经到了11500元/平方米，而面对海景的单位以16000元/平方米起价。
据知情人士透露，半岛城邦迟迟不能够预售，是因为定价过高。这是在当下限制高价房出售的指导思想下有关部门内部实施的潜规则。“春节过后可能会有所解冻。”
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中“完善供应政策，调整供应结构”，明确表示“控制高档商品房建设。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件”。
2004年就开始形象推广的半岛城邦，当时售楼小姐对楼盘报价是8000元/平方米，2005年，半岛城邦再次参加房地产交易会的时候，报价已经到了9000元/平方米到10000元/平方米，但是据消息人士透露，申请预售的时候，均价已经到了11500元/平方米，而面对海景的单位以16000元/平方米起价。
据知情人士透露，半岛城邦迟迟不能够预售，是因为定价过高。这是在当下限制高价房出售的指导思想下有关部门内部实施的潜规则。“春节过后可能会有所解冻。”
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中“完善供应政策，调整供应结构”，明确表示“控制高档商品房建设。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件”。
- 发表于2006-02-21
看来是价格过高惹的祸。
不仅仅是深圳，在上海也曾经有过这样的潜规则。2005年上半年，国八条和新八条颁布以后，上海市某些高价房不能够获得预售许可，政府限制了这部分供应。但是由于当时上海许多开发商仍然认为房价会继续上升，宁可主动捂盘，所以这个现象并不明显。
调整供应比例
各大城市都不同程度提高了普通商品房以及经济适用房等底价房的供应比例。
2005年12月26日，由深圳市国土资源与房产管理局草拟的《关于促进我市房地产市场稳定持续健康发展的意见（征求意见稿）》中提出“增加特区内供应，保证年度普通商品住宅供应量不低于全部总供应量的90%”。并且，“今后3—5年内，每年争取供应100平方米左右的经济适用房、公共租赁住房”，包括：2000套经济适用房，13000套经济适用出租房，200套兼租房，500套高级人才公寓。
不仅仅是深圳，在上海也曾经有过这样的潜规则。2005年上半年，国八条和新八条颁布以后，上海市某些高价房不能够获得预售许可，政府限制了这部分供应。但是由于当时上海许多开发商仍然认为房价会继续上升，宁可主动捂盘，所以这个现象并不明显。
调整供应比例
各大城市都不同程度提高了普通商品房以及经济适用房等底价房的供应比例。
2005年12月26日，由深圳市国土资源与房产管理局草拟的《关于促进我市房地产市场稳定持续健康发展的意见（征求意见稿）》中提出“增加特区内供应，保证年度普通商品住宅供应量不低于全部总供应量的90%”。并且，“今后3—5年内，每年争取供应100平方米左右的经济适用房、公共租赁住房”，包括：2000套经济适用房，13000套经济适用出租房，200套兼租房，500套高级人才公寓。
- 发表于2006-02-21
北京市政府则更为直接，将限价商品房作为一项新政策，准备在2006年上半年推出。何谓限价商品房？还是按照北京市建委的说法，是指通过在土地、项目招投标时，为其设定最终的销售限价。
北京市政府的想法无非是期望通过限价的手段，将涨幅过高的房价能够平抑下来，同时通过增加低价房供应，解决一部分人的住房问题。
相对于2005年北京住宅价格整体增幅偏高的趋势，这样的想法似乎也在情理之中。统计表明，去年第四季度，北京市普通住宅期房预售成交均价为6984元／平方米，同比增幅为13.1%，而城八区普通住宅期房预售成交均价则达到了7815元／平方米，同比增幅为17.7%。2005年全年，北京市5000元/平方米以下的中低档商品房期房与现房的供应量较2004年分别下降24.8%和33.8%。这就是限价的理由。
但这项政策并不是北京首创。2005年，杭州、青岛等房价“过热”的二线城市都采用过类似的措施。2005年5月，青岛市政府推出3个“限价商品房”楼盘，分别限价5800元/平方米、3900元/平方米和3800元/平方米。
青岛市政府有关负责人表示，购买限价商品房同样需要许可证，要求购买者具备青岛市内四区常住户口、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍、没有住房或住房面积未达到政府规定标准的家庭或单身者。
这样的条件略松于当地经济适用房的购买标准。因此，青岛市政府更乐于将这次调整看做是将原有经济适用房“一分为二”，将中等收入群体与低收入群体分离，解决供应结构矛盾、完善住房保障体系的有效手段。
北京市政府的想法无非是期望通过限价的手段，将涨幅过高的房价能够平抑下来，同时通过增加低价房供应，解决一部分人的住房问题。
相对于2005年北京住宅价格整体增幅偏高的趋势，这样的想法似乎也在情理之中。统计表明，去年第四季度，北京市普通住宅期房预售成交均价为6984元／平方米，同比增幅为13.1%，而城八区普通住宅期房预售成交均价则达到了7815元／平方米，同比增幅为17.7%。2005年全年，北京市5000元/平方米以下的中低档商品房期房与现房的供应量较2004年分别下降24.8%和33.8%。这就是限价的理由。
但这项政策并不是北京首创。2005年，杭州、青岛等房价“过热”的二线城市都采用过类似的措施。2005年5月，青岛市政府推出3个“限价商品房”楼盘，分别限价5800元/平方米、3900元/平方米和3800元/平方米。
青岛市政府有关负责人表示，购买限价商品房同样需要许可证，要求购买者具备青岛市内四区常住户口、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍、没有住房或住房面积未达到政府规定标准的家庭或单身者。
这样的条件略松于当地经济适用房的购买标准。因此，青岛市政府更乐于将这次调整看做是将原有经济适用房“一分为二”，将中等收入群体与低收入群体分离，解决供应结构矛盾、完善住房保障体系的有效手段。
- 发表于2006-02-21
除了堵，还要疏。
无论是不批准高价商品房入市，还是限价商品房供应，都不能够解决普通商品的供求问题。“16个城市的120平方米以上大户型住房超过50%，而16个城市80平方米以下中小户型住房不到10%。”建设部副部长刘志峰曾在公开场合如此表示。
商品房空置“通病”
与前两年长三角主要大中城市房地产进入快速通道的不约而同的是，调控之后，这些城市的商品房空置问题也纷纷出现。
苏州2005年最新的房地产统计快报显示，当年底苏州全市商品房空置面积达325.73万平方米，其中住宅空置面积224.3万平方米，分别是2004年同期的2.5倍和3倍。
与此相对的是，苏州房地产市场的开发投资增幅开始回落，新开工规模得到控制。2005年苏州房产开发投资额为414.33亿元，比2004年同期增长23.9%，其中住宅投资完成328.65亿元，同比增长19.2%。另外，全市商品房新开工面积为1757.86万平方米，同比减少6.1%。
尽管如此，在2005年调控政策重击长三角过热楼市的影响下，苏州的商品房空置面积依然迅速上升。
而在上海，早在2005年10月底，上海社科院房地产业研究中心主任张泓铭就直言，2005年上海可能出现近600万平方米的空置面积，加上2004年年底的395万平方米，总空置量近1000万平方米，接近1996年、1997年空置房顶峰时期的数量。
同样的情况出现在广东，广东省2005年空置面积共2091.95万平方米，其中不合理空置（滞销和积压部分）占空置总量66.93%，同比上升2.41%。
2005年调控对楼市一度过热的城市影响远比想象的要大，这在2006年初主要城市出台的房地产工作重点可见一斑。
包括上海、广州等地房管部门均一致提出建立预售款监管制度，防范市场风险，同时进行网上实时监控商品房销售。
有关方面“在通过鼓励商品房消费以消化空置商品房的同时，严管交易程序，打击投机，避免新的空置商品房产生”，基本定下了今年“将空置商品房消化在交易环节”的思路。
无论是不批准高价商品房入市，还是限价商品房供应，都不能够解决普通商品的供求问题。“16个城市的120平方米以上大户型住房超过50%，而16个城市80平方米以下中小户型住房不到10%。”建设部副部长刘志峰曾在公开场合如此表示。
商品房空置“通病”
与前两年长三角主要大中城市房地产进入快速通道的不约而同的是，调控之后，这些城市的商品房空置问题也纷纷出现。
苏州2005年最新的房地产统计快报显示，当年底苏州全市商品房空置面积达325.73万平方米，其中住宅空置面积224.3万平方米，分别是2004年同期的2.5倍和3倍。
与此相对的是，苏州房地产市场的开发投资增幅开始回落，新开工规模得到控制。2005年苏州房产开发投资额为414.33亿元，比2004年同期增长23.9%，其中住宅投资完成328.65亿元，同比增长19.2%。另外，全市商品房新开工面积为1757.86万平方米，同比减少6.1%。
尽管如此，在2005年调控政策重击长三角过热楼市的影响下，苏州的商品房空置面积依然迅速上升。
而在上海，早在2005年10月底，上海社科院房地产业研究中心主任张泓铭就直言，2005年上海可能出现近600万平方米的空置面积，加上2004年年底的395万平方米，总空置量近1000万平方米，接近1996年、1997年空置房顶峰时期的数量。
同样的情况出现在广东，广东省2005年空置面积共2091.95万平方米，其中不合理空置（滞销和积压部分）占空置总量66.93%，同比上升2.41%。
2005年调控对楼市一度过热的城市影响远比想象的要大，这在2006年初主要城市出台的房地产工作重点可见一斑。
包括上海、广州等地房管部门均一致提出建立预售款监管制度，防范市场风险，同时进行网上实时监控商品房销售。
有关方面“在通过鼓励商品房消费以消化空置商品房的同时，严管交易程序，打击投机，避免新的空置商品房产生”，基本定下了今年“将空置商品房消化在交易环节”的思路。