主题：2006年房地产路径调查:四大因素凸显”合力效应”
- 发表于2006-02-21
四因素“合力”促房市调整？
2005年12月底，商务部组织各地商务主管部门、大型流通企业和有关行业协会及专家对600种主要消费品2006年上半年市场供求趋势进行了调查和分析。分析指出，住房、轿车带动的消费升级力度有所趋弱，将对家电、纺织品、家具、五金电料等商品市场增长产生较大影响。
万科董事长王石在接受本报记者采访时曾透露，万科今年将在深圳推出首个中低价位住宅示范样本。万科所展示出的产品转型，正契合了市场需求与房地产企业的发展诉求。
既然国土部与建设部已经为今年的房地产市场定调：抑制投资性需求和规范房地产市场，那么土地规划、住房结构调整、金融政策与税制建设四大手段依旧是要延续下去的。
“在我看来，房地产市场不仅仅是新房市场，还应该有二级市场和租赁市场。”王珏林指出，现在房地产的二级市场和租赁市场都非常不活跃，“如果房租再加上少许的投入就可以供一个房子的话，我为什么还要租房呢。”他的观点表明，新房不足以成为房地产的代言词，而房地产市场也不应靠新房一个“棋子”来发展。
王珏林因此建议，应该通过税收及利率等手段对新房市场加以控制，拉开新房市场、二手房市场以及租赁市场的档次，让各种需求能够各就其位。”
土地增值税、物业税与个人所得税是去年就提出过的，而有关土地增值税对房地产景气影响将更为学术界所关注，有税收专家指出，今年物业税与土地增值税或将试点。
“价格由市场来调节，政府需要做的就是规划和监管市场。”王珏林指出，一旦房屋推向市场，政府就很难控制，价格不能真实地反映市场供求，房价上涨一定是必然的。因此，一定要从源头开始管。
2005年7月，在广东省建设厅住宅产业处授意之下，深圳市世联房地产评估有限公司对广东省取消预售房的效果进行了评估和调研，访问了广州、深圳、东莞、惠州、佛山等城市，最后做出《广东省取消商品房预售制度可行性研究》的评估报告书。
报告建议，“以平稳发展期的城市，如深圳、广州为试点，逐次提高预售条件（如高层、小高层要求形象封顶），经过缓冲期，最终取消预售制度。”
在2006年深圳国土局《关于促进我市房地产市场稳定持续健康发展的意见（征求意见稿）》中将取消预售作为了一个重要的宏观调控措施，提出方案：进一步改革房地产销售制度，提高销售门槛，主要包括，2006年至2007年，在新招标拍卖的商品房用地中，通过试点的方式，在部分项目出让合同中实现约定商品房竣工后方可推向市场销售；未来2008年后，对全部的房地产开发项目，以实行商品房竣工验收后销售作为土地出让的先决条件。
实际上，越是对市场产生影响的因素，越会引发消费者、开发商与政府之间的争议。例如，有网民指出，房产税如果按房地产总值来计算，这与地产所有权是租来的又相矛盾。如此一来，房屋购买者除了支付土地使用费外，还要交税，无论房产增值多少，不管交税多少，土地使用期满，增值了的房地产是否又要物归原主？
2005年12月底，商务部组织各地商务主管部门、大型流通企业和有关行业协会及专家对600种主要消费品2006年上半年市场供求趋势进行了调查和分析。分析指出，住房、轿车带动的消费升级力度有所趋弱，将对家电、纺织品、家具、五金电料等商品市场增长产生较大影响。
万科董事长王石在接受本报记者采访时曾透露，万科今年将在深圳推出首个中低价位住宅示范样本。万科所展示出的产品转型，正契合了市场需求与房地产企业的发展诉求。
既然国土部与建设部已经为今年的房地产市场定调：抑制投资性需求和规范房地产市场，那么土地规划、住房结构调整、金融政策与税制建设四大手段依旧是要延续下去的。
“在我看来，房地产市场不仅仅是新房市场，还应该有二级市场和租赁市场。”王珏林指出，现在房地产的二级市场和租赁市场都非常不活跃，“如果房租再加上少许的投入就可以供一个房子的话，我为什么还要租房呢。”他的观点表明，新房不足以成为房地产的代言词，而房地产市场也不应靠新房一个“棋子”来发展。
王珏林因此建议，应该通过税收及利率等手段对新房市场加以控制，拉开新房市场、二手房市场以及租赁市场的档次，让各种需求能够各就其位。”
土地增值税、物业税与个人所得税是去年就提出过的，而有关土地增值税对房地产景气影响将更为学术界所关注，有税收专家指出，今年物业税与土地增值税或将试点。
“价格由市场来调节，政府需要做的就是规划和监管市场。”王珏林指出，一旦房屋推向市场，政府就很难控制，价格不能真实地反映市场供求，房价上涨一定是必然的。因此，一定要从源头开始管。
2005年7月，在广东省建设厅住宅产业处授意之下，深圳市世联房地产评估有限公司对广东省取消预售房的效果进行了评估和调研，访问了广州、深圳、东莞、惠州、佛山等城市，最后做出《广东省取消商品房预售制度可行性研究》的评估报告书。
报告建议，“以平稳发展期的城市，如深圳、广州为试点，逐次提高预售条件（如高层、小高层要求形象封顶），经过缓冲期，最终取消预售制度。”
在2006年深圳国土局《关于促进我市房地产市场稳定持续健康发展的意见（征求意见稿）》中将取消预售作为了一个重要的宏观调控措施，提出方案：进一步改革房地产销售制度，提高销售门槛，主要包括，2006年至2007年，在新招标拍卖的商品房用地中，通过试点的方式，在部分项目出让合同中实现约定商品房竣工后方可推向市场销售；未来2008年后，对全部的房地产开发项目，以实行商品房竣工验收后销售作为土地出让的先决条件。
实际上，越是对市场产生影响的因素，越会引发消费者、开发商与政府之间的争议。例如，有网民指出，房产税如果按房地产总值来计算，这与地产所有权是租来的又相矛盾。如此一来，房屋购买者除了支付土地使用费外，还要交税，无论房产增值多少，不管交税多少，土地使用期满，增值了的房地产是否又要物归原主？
影响房地产市场的因素被强化所影射出来的，恰恰就是今年房地产市场的走势。
因素一:土地规划有望实现产品结构转变
因素二:房地产供应结构调整发力
因素三:银行松绑？
因素四:物业税“实转”试点城市将出炉