主题：回答贵阳购房户(业主)和天下业主共同关心的一些问题

贵阳中创联律师事务所高级律师 任永强
13985058468

一、购买预售商品房应注意的条件是什么？
答：根据《城市商品房预售管理办法》第五条的规定，商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
第七条开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）本办法第五条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
二、交房的条件是什么？
答：根据《商品房销售管理办法》第三十二条的规定，销售商品房住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称）《规定》，向买售人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
三、房开公司应在什么时间内向房地产管理局报送资料？
答：根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产主管部门。
四、房开商应在什么时间内办理房产证？
答：根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应在交房后90日内办理房产权证书。
五、房开商逾期交房应承担什么责任？
答：根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，除交房外，还应承担购房款总额每日2%00的违约金。
六、怎么成立业主委员会？成立业主委员会要房开公司同意吗？要主管部门批准吗？
答：根据《物业管理条例》第六条、第十二条的规定，有二分之一投票权的业主参加就可以召开业主大会，自由选举业主委员会，无需房开商同意和政府主管部门批准，房开公司无权干涉。但根据该条例第十六条的规定，业主委员会应当自选举之日起30日内，向物业所在地的区县人民政府房地产主管部门备案（不是审批）。贵阳市中级人民法院的终审判决（例）已经从法律上认定，房地产主管部门无权审批业主委员会。
七、物管公司必须由房开公司担任或聘请吗？
答：根据《物业管理条例》第二条、第六条的规定，业主委员会可以自己成立物管公司，也可以自由选择或聘用物管公司，无需房开商同意。根据法律规定，房开公司应与物管公司为两个不同主体的独立法人，不能由房开公司代行物管公司职责，物管公司不能成为第二房开公司。
八、物管费由谁确定？应该交给谁？
答：根据《物业管理条例》第六条等规定，物管费由业主委员会和物公司自由协商，物管费通常交给物管公司，也可交给业主委员会，由业主委员会转交物管公司。
九、房开公司与他自己选择物管公司订立的《物业管理合同》，对业主有法律约束力吗？
答：根据《物业管理条例》和《中华人民共和国合同法》的规定，房开公司未经业主大会或业主委员会同意，而擅自与物管公司订立的协议，对业主和业主委员会没有法律约束力。
十、在交房时，房开公司有权让业主订立《物管合同》？
答：《物管合同》依法应业主委员会与物管公司订立，房开公司不能越权订立。在交房时大家应齐心协力，一起依法拒绝房开公司要求业主订立《物管合同》的不法行为。
十一、业主可否要求房开公司公开房屋成本？
答：根据《中华人民共和国消费者权益保护法》和国家税法的精神，消费者可以向税务机关或物价局要求房开公司公开房屋成本，如税务机关和物价拒绝，业主可提不作为的诉讼，把不作为的机关告上法庭，也可向人民检察院的反渎职侵权部门投诉，要求追究机关不作为的法律责任。
十二、物价有权利确定某一个房开社区物管公司的收费标准吗？
答：根据《物业服务收费管理办法》第五条的规定，物价部门只能制定指导价和市场调节价，不能制定某一个小区具体的收费标准，否则就是非法行为，业主和业主委员会提对其提起诉讼。因物价部门的定价是指导价，而不是指令价，指导价没有强制执行的法律约束力。物管费收取多少，完全是业主和业主委员会的法定权利，他人无权干涉。
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