主题：物业税“实转”试点城市将出炉

物业税年内有可能进行“实转”试点？

 
 

近日，记者从税务部门得知，目前，相关部门正在选择物业税“实转”试点城市，时间最快可能会在今年下半年。而一年前，物业税的“空转”试点已在北京等六城市运行。

消息一经传出，被业界拔高为“稳定房价的最强硬宏观调控手段”的税收政策再度受到关注。

“实转”试水

“调控政策是可以适时地进行变化，但是税收一旦通过法律方式确定下来，就很难去随意改变。”中金公司首席经济学家哈继铭在接受本报记者采访时，对于“税收是宏观调控手段”提出了自己独到的见解，同时他也强调税收对于稳定房价的作用不可小视。

“上海的房价是如何降下来的？”哈继铭指出，5％的营业税以及个人所得税才是真正的效力所在。“之前的土地、金融政策都对它无能为力。”

正是看到了“税收正在稳定房价的过程中发挥其特有的作用”这一点，很多地方税收部门已经开始行动，研究物业税成了他们首先要做的第一步。

“前段时间，北京市地税局已向我们系发出邀请，想就物业税如何征收的问题进行共同研讨。”中国人民大学土地管理系教授严金明向记者透露，税务部门越来越重视税收在房地产行业的调控作用。

据了解，北京市地税局此举的主要起因就是北京有可能成为“实转”试点的城市。而国家税务总局一知情人士证实了这一点，这位人士透露，虽然“实转”试点还在选择，没有最后敲定，但是由于“空转”试点城市前期已经做了大量调研工作，由“空转”转为“实转”比较实际。“空转”试点城市成为“实转”试点城市的可能性更大一些，而北京就是“空转”试点城市之一。

而许多关注税收改革的高层官员也在许多场合表示，国家正在为开征物业税做积极准备，而其政策的导向就是要区分普通住房和非普通住房，对于居民个人自用房的交易应给予税收优惠，对于投资、投机性的住房也要加以限制。

在这一点上，与国土资源部和建设部今年的工作重点不谋而合。

“由于房地产税费偏低及凌乱无序，使得一些城市的房地产市场投机现象严重，房价上涨过快，从而使金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。而房地产税能提高资金市场的利率，从而使生产成本增加，引起产品及劳务价格的上涨，部分税务负担会透过价格的上涨而转嫁到消费者身上等等，抑制过度投机行为。”中国社会科学院金融研究室主任易宪容认为。

“如果一个100万的房子每年的租金收益为6万元的话，除去1.5％的房地产税就只有4.5万元，再去掉20％的个人所得税，最后的投资回报三万多元，投资者会权衡这个投资回报是否划算。投资行为是一个长期行为，房地产税对其的影响会大一些。”中国人民大学土地管理系副教授曲卫东向记者算了这样一笔账。

正是由于房地产税在控制房地产投资、投机行为中发挥的效力，才使得地方政府在解决“高房价”的心头之患时都趋之若鹜。

“由于物业税是地方税种，中央也不参与分享，因此财政部只会出台一些倾向性意见，具体征收细则和试点方案主要由地方确定。”税务部门的知情人士透露，由于开征物业税需要有内外资房地产税制并轨、对土地使用税额和征收环节的调整，以及房地产登记制度和评估体系等的建立，所以前期参与的试点城市也不一定就会全面推开征收物业税，很有可能实行分城市分项目的试点，如有的城市可能只做房地产评估体系建立的试点。

记者还了解到，试点城市的选择很可能在东部、中部和西部地区同时展开，而前期选择试点城市最少要6个，估计会有10多个城市参与。

那么，“实转”试点城市最有可能成为第一批税收调控的“受益者”。

调控作用如期而至？

在采访中，鲜有人对物业税的调节作用表示怀疑，但是，大家的疑问在于：这种调节作用能够如期而至吗？

“价格永远都是要由市场供求关系决定，政策只能是对市场进行规范和调整。”建设部政策研究中心主任王珏林坦言，一旦产品进入市场，政策的作用力就无能为力了。“政策对各个环节监管尤其重要。而房价高也是因为这些环节上出了许多问题。”

税收政策面临最大的问题就在于操作层面和执行层面的难度不会太小。

“这是一个工作量非常大的工程。”曲卫东指出，说工程一点也不为过。“物业税涉及的是流通环节的税费调整，有合并、取消，绝不仅仅是一个税种的诞生。”曲卫东强调，短时间内出台的可能性不太。

“物业税是以房价为基础来进行评估的。但是，对房子数量和价值的统计和评估非常复杂。”哈继铭说，在国外，每年或者两年政府就会对房子价值进行重新评估，在中国，这一点远还没有做到。“政府是不是愿意投入大量人力、物力、财力。”

哈继铭的言外之意就是物业税出台的环节还需要等待，而执行层面的问题向来就是众多政策的“软肋”所在。

“即便房地产税出台了，还有一个执行的问题。”哈继铭指出，房地产税属于地方税种，征收房地产税之后，房价会因此受到影响，呈下降趋势，对地方经济会造成影响。而短期的增长冲动又会令地方政府瞻前顾后。

“物业税一旦出台，其最大意义在于这是一种制度建设，是在补国际上大多数发达国家都有的一课。而对房价的影响能不能立竿见影还要另当别论。“曲卫东指出。