主题：购房维权之九：商品房规划篇之维权助手

    销售广告可视为要约吗



    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）明确规定，应当将有关销售广告和宣传资料内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买房户对房地产开发企业要约的承诺。



    销售宣传广告作为商品销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品房交易市场。目前，９０％以上的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，房地产开发企业为获取最大利润，在进行销售时往往作出一些虚假、夸大不实的宣传，导致纠纷出现，扰乱了商品房市场秩序。因此，《司法解释》明确规定，应当将有关销售广告和宣传资料内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买房户对房地产开发企业要约的承诺。

面积超出３％怎么办



   《司法解释》规定，房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出３％，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内含３％部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内含３％部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过３％部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。

发展商违约怎么办



    《司法解释》第４条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。



但是必须注意：购买人必须在规定的期限去商谈合同，并且要尽量取得商谈的书面证据，或有两个以上的见证人(最好是朋友关系)。