主题：公布楼房成本再售房 广州楼市透明开先河
- 发表于2006-02-23
人大代表建议:
公开房屋成本 购房实行指导价
昨日省人大代表朱列玉表示，他准备向即将召开的省“两会”提交议案，建议政府公开房屋成本价、实行购房指导价或最高限价。
近年，广东各地房价一路上涨，特别是去年下半年以来。据不完全统计，仅仅半年时间，广州房价上升幅度在三成以上，房价基本都达到了每平方米7000元以上。他举例，以2004年广州人均消费性支出13121元来计算，不吃不喝14年，广州三口之家方可买一套80平米房子。朱列玉说，买房对于一个家庭来说已经是一个非常沉重的负担。
对此，朱列玉建议，公开房屋成本价信息，确保市民对房屋成本的知情权。他认为，房屋是目前占市民消费支出非常大的商品，我国法律已经赋予了消费者对消费品的真实情况知情权。因此，公开房屋的成本价是有法律依据的。
他建议，政府应制定条例，要求开发商在申领预售许可证时，向房管局申报房屋成本价，成本价通过行政单位审核审批后才能发放预售许可证，如果成本价不能通过行政单位审核，那么行政单位不应发放预售许可证，房屋不得交易。
对于已经领取预售许可证的房屋，房屋交易中心应将房管局审批的成本价对外公布，任何人通过房屋交易中心都可查询该房屋的成本价。
目前房价居高不下，朱列玉认为政府应实行购房指导价或最高限价政策。市民购房时参考该指导价或最高限价来购买房屋。如果开发商的房价超过政府指导价或最高限价，政府可以要求其进行调价，市民也可以举报。如果开发商不调价，政府应限制其售楼，收回售楼许可证，已经售出且市民要求退房的，开发商应退回购房款。
“不吃不喝14年，广州三口之家方可买一套80平米房子
(以2004年广州人均消费性支出13121元来计算)
建议公开房屋成本价信息，确保市民对房屋成本的知情权
——省人大代表朱列玉
链接:如何计算商品房成本
如何来计算一手商品住宅的成本呢？有业内人士给市民支了一招:
低层住宅成本价:楼面地价(可以根据地价以及规划要求的建筑面积来计算)＋2000元/平方米的建安费用；
高层住宅成本价:楼面地价＋2500元/平方米的建安费用。
比如某住宅地块拍出地价6亿元，规划建筑面积为20万平方米，那该地块的楼面地价为3000元/平方米；如果建成高层住宅，那么楼盘的成本价就是3000元/平方米＋2500元/平方米=5500元/平方米，“如果开发商卖10000元/平方米，其中的利润就可想而知了”。”
观点交锋
商品房成本价能见光吗？
× 专家、开发商:这扰乱市场规则
√ 市民:买房要个明明白白 如果让政府公布商品房成本价，是否可行？对此，有关专家、市民以及开发商各有不同看法。
房产专家:政府不应过度干预市场
房产专家韩世同认为，让政府公开房屋成本价是对市场经济规律的严重扰乱和破坏。现在广州的房地产业已经完全市场化，如果市政府加大行政干预力度，将破坏现有的游戏规则。
韩世同认为，政府可以在为市民提供房地产信息咨询方面做足功夫，比如说由房地产行业协会公布房地产的平均利润率和平均成本，这些平均数据能为买房者作出决策起到指导作用。
房产专家赵卓文也不赞成公开楼盘成本价。“每个房地产企业建造房屋的成本价是不一样的。第一，各个开发商拿到土地的渠道不同，因此土地成本不一致；第二，土建成本虽然可以计算出，但是大型房地产公司占有规模优势，土建费用上和小公司也会有所区别；再者，企业的管理成本也是千差万别。”
赵认为，广州的房地产业已经完全市场化，不像北京等地有大量的经济适用房。市政府可以通过控制土地资源对房地产市场进行宏观调控，不要在房价上对市场施加过多压力。
市民:购房者处于弱势地位
“老百姓积累一辈子买套房子不容易，应让大家买个明明白白！”最近一直在看房的王先生告诉记者，由于商品房成本不见阳光，一些市民以不便宜的价格买套房子后，却发现房子在质量或者配套等方面存在问题。
王先生认为，公布商品房的成本价，不仅保证了老百姓的知情权，还有助于房地产业健康发展。“一旦将商品房成本价格暴露在阳光下，房价这么高，开发商又说没有赚到钱，这些钱到哪里去了呢？一些原本向房地产开发商乱伸手的部门也将在一定程度上收敛。”
还有市民认为，在房地产交易中，购房者长期处于信息不对称的弱势地位，政府公布商品房的社会平均成本，有利于改变这种不对称，增加购房者与开发商在博弈中的话语权。因此，政府部门理应将其公之于众，以维护公众的知情权。
开发商:公布成本价会涉及商业机密
一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，市场经济下，决定价格的是供求关系而不是成本。房子卖什么价，开发商有自主权。还有开发商认为，现在很多成本都可以在网上查得到，剩下的基本都属于公司的商业机密，根本没必要公开。
也有开发商认为，公布商品房社会平均成本将可能误导消费者，特别对一些地段好且品质好的楼盘销售带来影响。比如官方公布价格为3000元/平方米，那么一些卖3000多元甚至4000元以上每平方米的楼盘销售要多费口舌，还可能销售不好。
“作为老百姓，我当然希望政府能公布商品房成本价。这个想法是好的，但难以操作。这么多开发商，以谁的数据为准，哪个部门来统计？”一位业内人士称，其实公布商品房成本价是市场不正常情况下的举动，比如彩电业，没有谁要求公布企业生产一台彩电的成本价，但彩电的售价却在一直降低。在有充分竞争的市场环境下，价格与成本的距离不会太大，政府只要管好公平竞争的市场秩序就可以了。
购房限价可行吗？
专家:可对中低价房屋限价
对省人大代表朱列玉实行商品房限价的建议，房地产专家、广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为可以在局部层面实行，例如对中低价位房屋实行限价。据了解，北京已将商品房限价摆上议事日程，但全面限价不可能，市场经济不可能回复到计划经济的状态。省政府一直都在说要加大中低价住房的开发，但市一级的主管单位并未对此积极响应。现阶段政府对房价的调控力度仍然很小，其实有很多手段可以运用，例如加大土地供应量，使建筑面积与每年的成交量相匹配。现在的实际情况是办公用地过多，而住宅用地偏少。政府可以将公屋不纳入市场化，给予政策优惠甚至免地价。
还可以学习香港早年的经验，由政府资助多开发经济适用房，用量来调整价，供求关系平衡了，房价自然会降下来。有眼光的政府要通过综合考量，评估眼前成本和长远成本，政府手中要留有筹码，调整工业用地和住宅用地的数量。
除了朱代表的建议，韩世同认为还有一些行政手段也可以用于房价调控，例如工商管理部门可以禁止提前内部认购制度，控制房地产商收取诚意金，避免地产商拉长认购阶段从而哄抬房价。
政协委员:限价可能导致副作用
省政协委员孟浩对公布房屋成本价的建议表示赞同，他指出，如果政府强制企业公布其商品房成本价，可以使普通市民了解到房屋的真实情况，例如地价、税收、建筑费用等，也是对政府廉洁施政的监督，避免老百姓买房的钱成为腐败分子的黑色收入。但是实行购房指导价或最高限价则可能会导致一些副作用，市场有就低不就高的习惯，最高限价可能反而会抬高一些经济适用房的价格。房价还是应该按法制的规定、走市场化的道路。
公开房屋成本 购房实行指导价
昨日省人大代表朱列玉表示，他准备向即将召开的省“两会”提交议案，建议政府公开房屋成本价、实行购房指导价或最高限价。
近年，广东各地房价一路上涨，特别是去年下半年以来。据不完全统计，仅仅半年时间，广州房价上升幅度在三成以上，房价基本都达到了每平方米7000元以上。他举例，以2004年广州人均消费性支出13121元来计算，不吃不喝14年，广州三口之家方可买一套80平米房子。朱列玉说，买房对于一个家庭来说已经是一个非常沉重的负担。
对此，朱列玉建议，公开房屋成本价信息，确保市民对房屋成本的知情权。他认为，房屋是目前占市民消费支出非常大的商品，我国法律已经赋予了消费者对消费品的真实情况知情权。因此，公开房屋的成本价是有法律依据的。
他建议，政府应制定条例，要求开发商在申领预售许可证时，向房管局申报房屋成本价，成本价通过行政单位审核审批后才能发放预售许可证，如果成本价不能通过行政单位审核，那么行政单位不应发放预售许可证，房屋不得交易。
对于已经领取预售许可证的房屋，房屋交易中心应将房管局审批的成本价对外公布，任何人通过房屋交易中心都可查询该房屋的成本价。
目前房价居高不下，朱列玉认为政府应实行购房指导价或最高限价政策。市民购房时参考该指导价或最高限价来购买房屋。如果开发商的房价超过政府指导价或最高限价，政府可以要求其进行调价，市民也可以举报。如果开发商不调价，政府应限制其售楼，收回售楼许可证，已经售出且市民要求退房的，开发商应退回购房款。
“不吃不喝14年，广州三口之家方可买一套80平米房子
(以2004年广州人均消费性支出13121元来计算)
建议公开房屋成本价信息，确保市民对房屋成本的知情权
——省人大代表朱列玉
链接:如何计算商品房成本
如何来计算一手商品住宅的成本呢？有业内人士给市民支了一招:
低层住宅成本价:楼面地价(可以根据地价以及规划要求的建筑面积来计算)＋2000元/平方米的建安费用；
高层住宅成本价:楼面地价＋2500元/平方米的建安费用。
比如某住宅地块拍出地价6亿元，规划建筑面积为20万平方米，那该地块的楼面地价为3000元/平方米；如果建成高层住宅，那么楼盘的成本价就是3000元/平方米＋2500元/平方米=5500元/平方米，“如果开发商卖10000元/平方米，其中的利润就可想而知了”。”
观点交锋
商品房成本价能见光吗？
× 专家、开发商:这扰乱市场规则
√ 市民:买房要个明明白白 如果让政府公布商品房成本价，是否可行？对此，有关专家、市民以及开发商各有不同看法。
房产专家:政府不应过度干预市场
房产专家韩世同认为，让政府公开房屋成本价是对市场经济规律的严重扰乱和破坏。现在广州的房地产业已经完全市场化，如果市政府加大行政干预力度，将破坏现有的游戏规则。
韩世同认为，政府可以在为市民提供房地产信息咨询方面做足功夫，比如说由房地产行业协会公布房地产的平均利润率和平均成本，这些平均数据能为买房者作出决策起到指导作用。
房产专家赵卓文也不赞成公开楼盘成本价。“每个房地产企业建造房屋的成本价是不一样的。第一，各个开发商拿到土地的渠道不同，因此土地成本不一致；第二，土建成本虽然可以计算出，但是大型房地产公司占有规模优势，土建费用上和小公司也会有所区别；再者，企业的管理成本也是千差万别。”
赵认为，广州的房地产业已经完全市场化，不像北京等地有大量的经济适用房。市政府可以通过控制土地资源对房地产市场进行宏观调控，不要在房价上对市场施加过多压力。
市民:购房者处于弱势地位
“老百姓积累一辈子买套房子不容易，应让大家买个明明白白！”最近一直在看房的王先生告诉记者，由于商品房成本不见阳光，一些市民以不便宜的价格买套房子后，却发现房子在质量或者配套等方面存在问题。
王先生认为，公布商品房的成本价，不仅保证了老百姓的知情权，还有助于房地产业健康发展。“一旦将商品房成本价格暴露在阳光下，房价这么高，开发商又说没有赚到钱，这些钱到哪里去了呢？一些原本向房地产开发商乱伸手的部门也将在一定程度上收敛。”
还有市民认为，在房地产交易中，购房者长期处于信息不对称的弱势地位，政府公布商品房的社会平均成本，有利于改变这种不对称，增加购房者与开发商在博弈中的话语权。因此，政府部门理应将其公之于众，以维护公众的知情权。
开发商:公布成本价会涉及商业机密
一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，市场经济下，决定价格的是供求关系而不是成本。房子卖什么价，开发商有自主权。还有开发商认为，现在很多成本都可以在网上查得到，剩下的基本都属于公司的商业机密，根本没必要公开。
也有开发商认为，公布商品房社会平均成本将可能误导消费者，特别对一些地段好且品质好的楼盘销售带来影响。比如官方公布价格为3000元/平方米，那么一些卖3000多元甚至4000元以上每平方米的楼盘销售要多费口舌，还可能销售不好。
“作为老百姓，我当然希望政府能公布商品房成本价。这个想法是好的，但难以操作。这么多开发商，以谁的数据为准，哪个部门来统计？”一位业内人士称，其实公布商品房成本价是市场不正常情况下的举动，比如彩电业，没有谁要求公布企业生产一台彩电的成本价，但彩电的售价却在一直降低。在有充分竞争的市场环境下，价格与成本的距离不会太大，政府只要管好公平竞争的市场秩序就可以了。
购房限价可行吗？
专家:可对中低价房屋限价
对省人大代表朱列玉实行商品房限价的建议，房地产专家、广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为可以在局部层面实行，例如对中低价位房屋实行限价。据了解，北京已将商品房限价摆上议事日程，但全面限价不可能，市场经济不可能回复到计划经济的状态。省政府一直都在说要加大中低价住房的开发，但市一级的主管单位并未对此积极响应。现阶段政府对房价的调控力度仍然很小，其实有很多手段可以运用，例如加大土地供应量，使建筑面积与每年的成交量相匹配。现在的实际情况是办公用地过多，而住宅用地偏少。政府可以将公屋不纳入市场化，给予政策优惠甚至免地价。
还可以学习香港早年的经验，由政府资助多开发经济适用房，用量来调整价，供求关系平衡了，房价自然会降下来。有眼光的政府要通过综合考量，评估眼前成本和长远成本，政府手中要留有筹码，调整工业用地和住宅用地的数量。
除了朱代表的建议，韩世同认为还有一些行政手段也可以用于房价调控，例如工商管理部门可以禁止提前内部认购制度，控制房地产商收取诚意金，避免地产商拉长认购阶段从而哄抬房价。
政协委员:限价可能导致副作用
省政协委员孟浩对公布房屋成本价的建议表示赞同，他指出，如果政府强制企业公布其商品房成本价，可以使普通市民了解到房屋的真实情况，例如地价、税收、建筑费用等，也是对政府廉洁施政的监督，避免老百姓买房的钱成为腐败分子的黑色收入。但是实行购房指导价或最高限价则可能会导致一些副作用，市场有就低不就高的习惯，最高限价可能反而会抬高一些经济适用房的价格。房价还是应该按法制的规定、走市场化的道路。
广州楼价“虚火”
广州楼价风波一波未平一波又起。广东省两会召开之际， 有省人大代表提出议案要求政府部门公布商品房的成本价以及购房指导价、最高限价。日前广州市国土房管局有关负责人指出，广州市基准房价系统有望于今年6月建成，届时市民可通过该系统查询参考。
记者昨日从广州市国土房管局获悉，市基准房价系统有望于今年6月建成，届时，市民通过该系统即可查询到楼盘所在片区的基准房价，为交易提供估价依据。
测商品房成本国内有先例
去年下半年以来，广州市的房价逆市上涨。广州市国土房管局近日也明确声称，有少数开发商蓄意制造“地荒论”以维持暴利，“不排除近期有人哄抬楼价”。
但楼房的成本究竟是多少？开发商究竟牟取了多少暴利？一般购房小业主对此都是一头雾水。开发商对此更是讳莫如深。昨天，省人大代表朱列玉呼吁，政府部门要公开房屋的成本价信息，确保市民对房屋成本的知情权；而针对目前房价长期居高不下的情况，政府应实行购房指导价或最高限价政策。
据了解，尽管国家对公布商品房成本价没有明确要求，但去年下半年，福州市已经率先在全国进行了全市商品房社会平均成本的测算工作，下一步将以此为参照，对楼盘价格进行价格合理性认证，测算出开发商的利润空间给予公布。福州市物价局有关负责人表示，此举是为了帮助广大购房消费者认识房价成本结构，提高房价透明度，还消费者以知情权。
基准房价是市场标杆
代表关于公布商品房成本价的建议是否可行，记者昨日采访了广州市国土房管局和广州市物价局。这两个部门的相关负责人都表示，公布商品房成本价涉及面广，需要专题研究论证后才有定论。
广州市国土房管局有关负责人表示，为了进一步稳定房价，广州今后将加强市场信息公开，包括规划、土地出让、商品房供应信息等。有望于今年6月份建成的广州市基准房价系统就是其中的重头戏之一。
据悉，基准房价和成本价是两个不同概念。商品房成本价主要有地价、建筑安装成本、各项配套费用和运营成本四项内容。楼盘售价减去成本价之后，开发商的利润即可一目了然。而基准房价则是政府管理房地产市场的一个标杆，反映的是市场的平均水平。
基准房价反映小片区房价水平
据了解，广州市基准房价信息系统将涵盖除增城、从化、花都外所有区域，按照住宅、写字楼、商铺、厂房四种类型划分，并有一、二手价的区分。虽然基准房价的制定过程非常复杂，但基本思路是根据地段和价格细分到片区(房价相近的不同地块)，过程中会以基准地价作为参照。不同类型的物业在以板块为基本细化单位的基础上，还要考虑房屋结构、楼龄、损坏程度等多种因素，从而制定出该物业所属类别的基准房价。
“现在市民可以知道的是某个楼盘的销售均价，或者是一个区(比如海珠区)的商品房均价。但对一个小的片区的房价情况，大家都比较模糊，而基准房价就是填补了这个空白，它能反映某一片区当下的、剔除了特殊情况的房价水平，能适时反映出市场动态。”有关负责人介绍，通过基准房价，市民可以了解楼盘所在区域的房价水平，以此作为参考来判断某一个楼盘的售价是否处于合理范畴。