主题：房屋土地使用权影响几多房价?

    房价持续“高烧”不下。如何买一个称心如意的房子成为老百姓茶余饭后讨论的大事。地段、交通、物业、配套设施、升值潜力……多种因素都影响着房价的走势，但经记者了解，很少有人会注意到土地使用权使用年限对所购买房子房价的影响。

造成原因

    一般来讲，住宅用地７０年年限是从开发商拿到土地使用权证算起的，根据相关规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算，７０年为住宅土地使用权一次出让的最长期限。目前国家土地制度是以出让为主，即国家以出让的方式转让后，土地就进入市场流通。这也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权根本无法达到７０年之久。而很多时候，开发商由于受到资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期还将延长。倘若购房者购买之前，房屋已搁置了一段时间，买房人损失的土地分摊使用年限就更多了。

郑州市房管局市场处黄处长告诉记者，他们也接到过市民对相关问题的咨询，但是现在还没有相应的办法出台。房管局只负责管理，对于房地产商的具体操作方式，他们无法干涉。


目前商品房价格仍由市场决定，但商品房价格中显然没有考虑土地使用年限的问题。在与开发商谈判房价时，更多的只能依靠自己的判断去衡量物业折旧、土地使用年限损失等决定房价的相关因素。


另外，黄处长还指出，买房者在注意到土地使用年限上无形中缺失了一部分的同时，也应考虑土地价格上涨等因素。这样一来，即使开发商能为前期土地使用承担责任，在经济利益上会让利消费者，但土地价格、住房价格与供求之间的波动都有可能再次影响到房价。因为那是几十年后的事情了，谁也说不准到时候国家立法会到哪一步，但这在近期可能不会得到重视，作为管理部门，房管局提醒消费者注意一下这方面因素，在购房时可以加以考虑，但具体的怎样去折算这部分钱，由于受地段、配置等各方面影响，现在还没有具体可行的办法。

河南裕达律师事务所主任刘朝旺介绍，在住宅土地使用权年限问题上，更多的是买卖双方信息不对称。消费者在很大程度上属于被动消费，即便发现合约上有不利于自己的细节，但若无法通过补充说明方式与开发商达成一致，就只能接受单方设定的“霸王条款”。虽然现在名为买方市场，但实际上消费者缺乏更多的主动权。现在还没有出台土地使用年限价格折算标准，在没有相关法规出台的前提下，对于购房人来说，最妥善的办法就是签订一个细致的合同。目前商品房价格仍由市场决定，但商品房价格中显然没有考虑土地使用年限的问题。例如，２０世纪７０年代的房子不如８０年代的房子价格高，一个很重要的原因就是涉及了土地使用年限问题，但以此为依据进行实际折算很困难。

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