主题：购房维权之 购房“保护伞”难撑起
- 发表于2006-03-13
“本打算买个水杯， 却被强行推销了茶壶”
５月３１日，辽宁省大连市消费者韩女士向记者诉说，去年３月，她与大连市福田房屋开发有限公司签订了由辽宁省工商局和辽宁省建设厅共同监制、由国家工商总局和建设部共同推出的《商品房买卖合同》标准文本。购买了福田房屋开发的新建住宅小区亲亲家园（现已更名为祥溢园）２３号楼３单元的６楼１号，建筑面积约为８９．４８平米，总房款约为２４万余元。
当时，２３号楼已封顶，属于现房。在签订合同时，她注意到，开发商未经其同意，事先已将标准合同文本中“面积确认及面积差异处理”中的有关责任条款划去，而在双方“自行约定”的第（１）条空白处，提前盖上了“该商品房建筑面积以大连市房地产测绘中心核定为准，单位不变，多退少补”的印章条。而被划去的责任条款规定，房屋面积出现误差时，双方同意按《商品房销售管理办法》进行处理。
２００３年１２月，正当韩女士忙于装修时，福田房屋开发公司电话通知韩女士还需补交７．９２平方米的房款，原因是大连市房地产测绘中心的测绘结果是９７．４平方米，而不是当初合同上签定的８９．４８平方米。
面积多了７．９２平方米，面积误差比超出８．８５％，远高于标准合同文本中的规定的３％，如果按照标准合同文本中关于面积误差的规定，超出３％部分的房价款就不应由消费者来承担，开发商擅自修改标准合同文本后，消费者不仅仍要承担超出部分的房款，而且还要贷款补差、增加取暖费、物业费的支出等。与韩女士同在该小区购买住宅的住户当中，还有５家的房屋面积均超出了标准合同文本中规定的３％以上。韩女士气愤地向记者说，我的这种遭遇无异于“本打算买个水杯，却被强行推销了茶壶。”
５月３１日，辽宁省大连市消费者韩女士向记者诉说，去年３月，她与大连市福田房屋开发有限公司签订了由辽宁省工商局和辽宁省建设厅共同监制、由国家工商总局和建设部共同推出的《商品房买卖合同》标准文本。购买了福田房屋开发的新建住宅小区亲亲家园（现已更名为祥溢园）２３号楼３单元的６楼１号，建筑面积约为８９．４８平米，总房款约为２４万余元。
当时，２３号楼已封顶，属于现房。在签订合同时，她注意到，开发商未经其同意，事先已将标准合同文本中“面积确认及面积差异处理”中的有关责任条款划去，而在双方“自行约定”的第（１）条空白处，提前盖上了“该商品房建筑面积以大连市房地产测绘中心核定为准，单位不变，多退少补”的印章条。而被划去的责任条款规定，房屋面积出现误差时，双方同意按《商品房销售管理办法》进行处理。
２００３年１２月，正当韩女士忙于装修时，福田房屋开发公司电话通知韩女士还需补交７．９２平方米的房款，原因是大连市房地产测绘中心的测绘结果是９７．４平方米，而不是当初合同上签定的８９．４８平方米。
面积多了７．９２平方米，面积误差比超出８．８５％，远高于标准合同文本中的规定的３％，如果按照标准合同文本中关于面积误差的规定，超出３％部分的房价款就不应由消费者来承担，开发商擅自修改标准合同文本后，消费者不仅仍要承担超出部分的房款，而且还要贷款补差、增加取暖费、物业费的支出等。与韩女士同在该小区购买住宅的住户当中，还有５家的房屋面积均超出了标准合同文本中规定的３％以上。韩女士气愤地向记者说，我的这种遭遇无异于“本打算买个水杯，却被强行推销了茶壶。”
- 发表于2006-03-13
问题解析：开发商钻了法律空子
虽然有建设部在２００１年６月１日推出了《商品房销售管理办法》并施行了《商品房买卖合同示范文本》，但受伤的依然是消费者。
大连市消协投诉部陈主任认为，国家出台的《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，应该说，对规范开发商行为，保护消费者权益方面，功不可没。但在实践中，消费者与开发商相比，无论是经济实力、信息获取、法律能力，消费者均处弱势地位。尽管全国统一使用了规范的《商品房销售合同示范文本》，但开发商设下了种种陷阱，消费者无力防范。针对上述韩女士的遭遇，陈主任分析，开发商划掉责任条款规定的“房屋面积出现误差时，双方同意按《商品房销售管理办法》进行处理。”而代之以“该商品房建筑面积以大连市房地产测绘中心核定为准，单位不变，多退少补”。消费者最初可能没有意识到开发商设下的陷阱，与开发商签下修改的合同。而法院多以约定优于法定的原则，根据《合同法》判消费者败诉。
陈主任认为，《商品房销售管理办法》第２０条明确规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房款由买受人补足；超出３％部分的房款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房款由房地产开发企业返还给买受人；绝对值超出３％部分的房款由房地产开发企业双倍返还给买受人。
开发商在购房中做出的“如实际面积与预售面积有出入，按实际面积多退少补”的约定条款。对消费者是不公平的，如果消费者不了解此处陷阱，签了开发商约定的条款，就难以得到法律的保护。
虽然有建设部在２００１年６月１日推出了《商品房销售管理办法》并施行了《商品房买卖合同示范文本》，但受伤的依然是消费者。
大连市消协投诉部陈主任认为，国家出台的《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，应该说，对规范开发商行为，保护消费者权益方面，功不可没。但在实践中，消费者与开发商相比，无论是经济实力、信息获取、法律能力，消费者均处弱势地位。尽管全国统一使用了规范的《商品房销售合同示范文本》，但开发商设下了种种陷阱，消费者无力防范。针对上述韩女士的遭遇，陈主任分析，开发商划掉责任条款规定的“房屋面积出现误差时，双方同意按《商品房销售管理办法》进行处理。”而代之以“该商品房建筑面积以大连市房地产测绘中心核定为准，单位不变，多退少补”。消费者最初可能没有意识到开发商设下的陷阱，与开发商签下修改的合同。而法院多以约定优于法定的原则，根据《合同法》判消费者败诉。
陈主任认为，《商品房销售管理办法》第２０条明确规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房款由买受人补足；超出３％部分的房款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房款由房地产开发企业返还给买受人；绝对值超出３％部分的房款由房地产开发企业双倍返还给买受人。
开发商在购房中做出的“如实际面积与预售面积有出入，按实际面积多退少补”的约定条款。对消费者是不公平的，如果消费者不了解此处陷阱，签了开发商约定的条款，就难以得到法律的保护。
- 发表于2006-03-13
约定优于法定原则 对消费者有失公允
约定优于法定原则不是绝对的。东北财经大学法学院副教授王岩在接受记者采访时一语中的。约定优于法定的原则即当事人的约定优于法律、法规的推定条款或者任意性的条款，在消费领域中，对处于明显弱势地位的消费者而言，的确有失公允。
国家工商总局今年颁发的《关于处理侵害消费者权益行为的若干规定》，无疑对约定优于法定原则增添了全新的内容，该规定第一条开宗明义指出“经营者提供商品或者服务，应当按照法律法规的规定、与消费者的约定或者向消费者作出的承诺履行义务。经营者与消费者有约定或者经营者向消费者作出承诺的约定或者承诺的内容有利于维护消费者合法权益，并严于法律法规强制性规定的，按照约定或者承诺履行；约定或者承诺的内容不利于维护消费者合法权益并且不符合法律法规强制性规定的，按照法律法规的规定履行。” 从该条的规定上看，并不是所有的约定都会对消费者发生效力，也不论消费者签订合同时是否受欺骗，是否是真实的意思表示，而是仅仅从约定的内容上看，当既有约定又有法定条款时，若该约定有利于对消费者的权益的保护，并且比法定对经营者约束的条件还要严格时，该约定对消费者发生法律效力，反之，若约定的内容会产生对消费者的不利影响，同时又比法律相应的规定要宽松时，该约定不发生法律效力，这一原则大大有利于对消费者利益的保护。
约定优于法定原则不是绝对的。东北财经大学法学院副教授王岩在接受记者采访时一语中的。约定优于法定的原则即当事人的约定优于法律、法规的推定条款或者任意性的条款，在消费领域中，对处于明显弱势地位的消费者而言，的确有失公允。
国家工商总局今年颁发的《关于处理侵害消费者权益行为的若干规定》，无疑对约定优于法定原则增添了全新的内容，该规定第一条开宗明义指出“经营者提供商品或者服务，应当按照法律法规的规定、与消费者的约定或者向消费者作出的承诺履行义务。经营者与消费者有约定或者经营者向消费者作出承诺的约定或者承诺的内容有利于维护消费者合法权益，并严于法律法规强制性规定的，按照约定或者承诺履行；约定或者承诺的内容不利于维护消费者合法权益并且不符合法律法规强制性规定的，按照法律法规的规定履行。” 从该条的规定上看，并不是所有的约定都会对消费者发生效力，也不论消费者签订合同时是否受欺骗，是否是真实的意思表示，而是仅仅从约定的内容上看，当既有约定又有法定条款时，若该约定有利于对消费者的权益的保护，并且比法定对经营者约束的条件还要严格时，该约定对消费者发生法律效力，反之，若约定的内容会产生对消费者的不利影响，同时又比法律相应的规定要宽松时，该约定不发生法律效力，这一原则大大有利于对消费者利益的保护。
早在２００１年６月１日，建设部出台的《商品房销售管理办法》明确规定：推行《示范文本》，有利于保护当事人的合法权益，避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切而出现显失公平和违法条款；有利于减少商品房买卖合同纠纷切实解决老百姓购房的后顾之忧。但来自大连消协的统计，目前，商品房合同纠纷未有减少的趋势。好好的一部“经”究竟是被怎样念歪的呢？