主题：房地产 房企中报四大关键词：稳投资、快去化、优负债、控表外融资监管“三道红线”余威犹在，新的土地两集中政策又让房地产企业面临投资逻辑变化，加上各地密集出台楼市调控政策，整个上半年，房地产行业高压态势尽显

#房地产# 房企中报四大关键词：稳投资、快去化、优负债、控表外融资监管“三道红线”余威犹在，新的土地两集中政策又让房地产企业面临投资逻辑变化，加上各地密集出台楼市调控政策，整个上半年，房地产行业高压态势尽显。相比去年，房企对新的集中供地政策的态度以及接下来的投资策略成为业绩发布会上的最大热点，除此以外，销售策略、“三道红线”也依然成为房企和投资者共同聚焦的关键词。土地投资：稳今年上半年，土地两集中政策出台，初衷是防止热点城市地价过热，但从首批集中供地城市的结果来看，降地价的目的并未达到。因此，不少城市第二批集中供地均按下暂停键，并重新调整了出让规则，其中限制土地溢价率、摇号、竞品质等成为未来集中供地的方向。在此次中期业绩会上，由于集中供地是新政策，房企目前还在适应阶段，所以业界和投资者对房企未来的土地投资策略也尤为关注。对于第二批集中供地，标杆房企普遍持有较为乐观的态度。正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝认为，第二批集中供地规则调整我们乐于见到，可能有利于房企利润空间，对所有房企都有好处。三盛控股执行董事兼董事会主席林荣滨也预判，第二批集中供地可能房地产企业的参与度会更高。从长期来看，在集中供地以及投销比不超40%的政策要求下，标杆房企也表示在投资端会以稳为主。绿城中国执行董事兼行政总裁郭佳峰表示，在调控密集和市场下行的双重压力下，绿城在城市布局上积极关注政策、经济、客户等方面较好的其他城市，加强研判，加强读城、读地的工作质量，确保拿到优质土地。此外，在拿地方面，房企还在加强多元化拓地能力，除了通过集中供地取地，房企还在探索包括收并购、产城融合、合作开发、城市更新等多元化拓展渠道，从而保证投资项目的质量。销售去化：抢房地产销售仍然是投资者关注重点。尤其是今年前七月，房企销售增速普遍放缓，不少房企七月单月销售额出现负增长，也让业界为房企接下来的销售去化存了一丝担忧。或许也预判到今年销售市场的行情，不少房企将全年的营销任务前置，将过去全年上下半年4：6的销售比例调整为5：5。在这种抢收之下，不少房企实现了时间过半、任务过半，例如正荣地产上半年目标完成率达到54.9%，中梁控股半年度目标完成率也达到53%。基于上半年的销售完成情况，标杆房企普遍维持全年目标不变，并对完成全年目标表示出信心。例如绿城中国上半年实现总合约销售额为1717亿元，已完成全年3100亿元目标的55%，绿城中国执行董事兼副总裁李骏就表示，预计公司全年销售会较大幅度超过全年目标。但下半年房地产市场并不乐观，因此房企也针对性的制定了销售策略。世茂集团董事局副主席兼总裁、世茂股份董事许世坛在出席世茂股份中期业绩会时表示，为了应对收紧的政策，企业需要大力地去做销售和回款。为此，世茂股份在八九月份也会有比较多的货源推出。正荣地产执行董事兼常务副总裁李洋也提出，接下来公司会陆续有新货上市，相信市场会迎来另一波销售高峰。为了应对市场下行而产生的客户观望情绪，李洋认为正荣会保持产品竞争力以及财务稳健和高效经营，以此加强金融机构对公司的资源倾斜。“三道红线”：优债务问题是目前中央对地产企业监管的重点，今年上半年，对于“三道红线”的指标优化依然是房企的重中之重。从效果上来看，房企也逐渐在降负债和促发展之间寻求平衡，不断调节和优化“三道红线”指标。目前，多数受监控的房企在现金短债比方面都有进一步优化，例如绿地控股，其“三道红线”指标中，现金短债比最先达到绿线标准。净负债率次之。三项指标中扣除预收款后的资产负债率这一指标最难达标。绿城中国、中梁控股以及正荣地产目前均仅有扣除预收款后的资产负债率指标还未转绿，但这一指标也基本控制在70%-80%，距离达标仅一步之遥。表外负债：控为了快速实现“三道红线”转绿达标，不少房企利用财务技术手段进行调节，将负债从表内移至表外，明股实债等方式都较为常见。不少房企为了证明公司“三道红线”实实在在降档的决心，今年中期业绩会上，披露表外负债、控制少数股东权益比例也成为房企向投资者传达的重点。正荣地产是第一家增加表外披露的房企。今年业绩会上，正荣地产在年报、公告以及业绩会PPT中主动披露了公司在表外权益负债和权益现金。截至目前，正荣地产的表外负债担保权益约为31亿元，表外现金达到24亿元，净负债为7亿元。总体表外负债相对可控。此外，随着“三道红线”、集中供地等政策影响，房企之间的合作开发也更加频繁，分散风险、合作共赢的同时，合作方增多也让房企的少数股东权益不断增多，例如正荣地产今年上半年新增24块地中有21块地有合作方，公司的少数股东权益也增至253.79亿元，这在一定程度上压缩了公司的利润空间。基于此，正荣地产管理层也表示会控制少数股东权益的增加，希望百分比控制在50%左右。中梁控股也是合作开发较多的房企，在业绩会上，中梁控股管理层也表示公司目前相关比例维持在4：6，但随着未来利润结转，少数股东权益也将会维持在50%的水平。